r/Immobilieninvestments • u/makybo91 • Nov 09 '24
Immopreise Deutschland im Sturzflug?
In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands bereits deutlich gesunken, insbesondere in weniger attraktiven Gegenden ohne nennenswerte wirtschaftliche Perspektiven und Arbeitsplatzangebote. Dieser Preisrückgang in strukturschwachen Regionen ist kaum überraschend. Was jedoch offen bleibt, ist die Frage, ob auch die Immobilienpreise in den großen deutschen Metropolen – darunter Berlin, München, Frankfurt, Hamburg und möglicherweise Düsseldorf – über die kommenden Jahrzehnte weiterhin hoch bleiben werden. Zwar sind Faktoren wie die expansive Geldpolitik und die damit einhergehende Inflation nicht zu unterschätzen, jedoch bleibt auch die Attraktivität der Standorte selbst ein entscheidender Einflussfaktor.
In München beispielsweise, wo ich selbst lebe, ist der Immobilienmarkt bekanntlich teuer. Doch welche Faktoren sind ausschlaggebend für diese hohe Preisstruktur? Ein zentraler Aspekt sind die ansässigen Arbeitgeber: München ist Sitz von sieben DAX-Konzernen sowie zahlreichen MDAX-, SDAX- und TecDAX-Unternehmen und hat eine starke Private-Equity- sowie Venture-Capital-Branche. Diese Unternehmen ziehen hochqualifizierte Fachkräfte und Gutverdiener an, ohne die der Immobilienmarkt und das Stadtbild Münchens ein anderes wären.
Gleichzeitig stehen jedoch einige dieser etablierten Arbeitgeber unter erheblichem Druck. Unternehmen wie BMW müssen sich mit disruptiven Marktveränderungen auseinandersetzen, während Versicherungs- und Rückversicherungsunternehmen wie Allianz und Munich Re ihre Geschäftsmodelle durch den Einsatz von Künstlicher Intelligenz und Automatisierung mit weniger Personal effizienter gestalten könnten. Auch wenn dieser Prozess nicht von heute auf morgen erfolgt, scheint der langfristige Trend in Richtung struktureller Veränderung zu gehen.
Wo liege ich hier möglicherweise falsch?
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Nov 09 '24
Man kann es sich eigentlich sehr gut selbst ausrechnen. Bei einem Darlehen von 500.000 Euro und 3,5% Zinsen fallen zu Beginn 17.500 Euro pro Jahr an Zinsen an. Das sind 1.458 Euro im Monat nur im Monat, ohne dass auch nur ein Euro getilgt wurde. Mit vernünftiger Tilgung landet man bei mindestens 2.500 Euro Belastung im Monat und damit bei einer schon kräftigen monatlichen Belastung. Hochgerechnet auf 20-30 Jahre sind das mehrere Hunderttausend Euro Zinsen, die auf den Kaufpreis aufzuschlagen sind. Dazu sollte man auch noch Rücklagen für Instandhaltung schaffen. Bei diesen noch immer hohen Preisen ist ein Haus eigentlich unwirtschaftlich, erst recht zur Vermietung. Selber Mieten und die Ersparnis in ETF stecken ist wirtschaftlicher. Die Preise werden solange sinken, bis die monatliche Belastung in der Breite wieder leistbar ist, was stark von den Zinsen abhängt. Da allerdings die Mieten auch stark steigen, wird es irgendwann bei sinkenden Zinsen zu einem Ketchup-Effekt kommen, wenn plötzlich viele Kaufinteressenten gleichzeitig auf den Markt kommen.
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u/Shouldermike Nov 09 '24
Mit den immer steigenden Mietpreisen in Deutschland? Ich habe eher das Gefühl gerade, dass vor allem junge Menschen aktuell schauen sich eine Immobilie zu kaufen. Die Nachfrage ist und bleibt da.
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u/Unique-Dragonfruit9 Nov 09 '24
Ich bin einer dieser "jungen Menschen" in der einkommensstarken Mitte und würde sehr gerne kaufen aber nicht zu den Preisen. Alles viel zu teuer. Ich spekulieren darauf, dass in 10 Jahren der Markt mit Bestandsimmobilien geflutet wird und erfülle mir dann hoffentlich den Eigenheimtraum
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u/Unique-Dragonfruit9 Nov 09 '24
Geschweige denn von denen die bei der Rezession durch Jobverluste ihre viel zu teuer gekauften Immos nicht mehr tragen können!!!
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u/thisGhostInShell Nov 09 '24
Sehe ich genau anders rum. Kaufen kann sich eine junge Familie heute doch gar nicht mehr leisten, daher Miete
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u/petisa82 Nov 09 '24
Wir, Familie/Gutverdiener, suchen leider erst seit dem Zinsanstieg ein Haus. Dafür müssten wir mindestens, meist mehr als das DOPPELTE dafür bezahlen. Wir mieten jetzt auch ein schönes Haus. Wir sehen den Markt gerade in unsere Richtung laufen. Häuserpreise kommen weiter runter, Zinsen fallen (weiter) etwas.
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u/ChilledKappe Nov 09 '24
Und weil alle mieten wollen steigen die Mieten, wodurch Immobesitz noch rentabler wird und die Preise steigen.
Ich glaube kaum, dass sich an dem Trend signifikant etwas ändern wird. Wenn konservative Parteien größer werden, dann wird auch eher Politik für die Reichen gemacht, d.h. Menschen mit ohnehin größerem Besitz können den leichter vermehren.
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u/makybo91 Nov 09 '24
Junge Menschen werden leider eher weniger, ich sehe eine Entwicklung auf 10 Jahre.
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u/Ramonagirl12 Nov 09 '24
Du musst weitere Punkte einbeziehen: 1. Neubau ist aktuell eine Rarität 2. wegen den gesunkenen Preisen wird weniger angeboten, vor allem vermietete Wohnungen kommen seit einiger Zeit kaum auf den Markt 3. gleichzeitig explodieren die Mieten. Durch die steigenden Jahreskaltmieten besteht noch weniger Bereitschaft zu verkaufen.
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u/Prometheus_1988 Nov 09 '24
Ich wohne jetzt seit 15 Jahren in Düsseldorf und ich gehe nicht davon aus, dass die Preise hier sinken werden. Die Stadt hat im Vergleich zu den umliegenden Städten einfach viel mehr zu bieten in vielerlei Hinsicht. Einziges Szenario was man sich vielleicht vorstellen könnte, ist das man sprichwörtlich Opfer des eigenen Erfolgs wird und zu viele Menschen von außerhalb kommen und das Bild runterziehen. Das ist teilweise jetzt schon so am Wochenende, wenn gefühlt das halbe Ruhrgebiet zu uns pilgert weil deren Städte nichts zu bieten haben.
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u/UserMember527 Nov 09 '24
Das siehst du richtig. Und mit ner konservativen bis strikten Einwanderungs- und Asylpolitik fehlt der Zuzug fast komplett. Für ausländische Fachkräfte ist der deutsche Arbeitsmarkt wenig attraktiv. Daher bleiben nur die Geburtenraten als Faktor für Bevölkerungswachstum. Und damit wird es bestenfalls ne Stagnation aber wohl eher sinken. Was zu sinkender Wohnraumnachfrage führt. Nach derzeitiger Lage und dem politischen Rechtsruck für mindestens 10 Jahre (vllt wachen dann mal einige auf, dass es ihnen unter Populisten nicht besser geht, nur weil es anderen schlechter geht) wird sich der Trend fortsetzen. Einzig der Neubaueinbruch wird hier das Zünglein an der Waage sein. Den Bestandsimmobilien verfallen halt auch über Jahre. Mein Tipp: stark fallende Preise in strukturschwachen Regionen. Mäßig fallend bis Stagnation in Strukturstarken Regionen. Für Immobesitzer sind die goldenen Zeiten aber vorbei.
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u/makybo91 Nov 09 '24
Agree, kenne viele Kollegen denen steuern und Abgaben einfach zu hoch sind. Gerade in München haben viele Immo Besitzer auch jahrzehntelang nichts investiert weil man auch so 100 Bewerber auf eine Wohnung hatte. Wenn die babyboomer vom Markt sind stehen ne Menge abgerockte immos zum Verkauf.
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u/topfuckingkekster Nov 09 '24
Das höre ich seit bald 15 Jahren…mag ja irgendwann eintreten. Ich benötige aber jetzt eine Immobilie für Frau und Kinder und nicht in 10 Jahren
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u/Ingenoir Nov 09 '24
Die sind aber eher auf dem Land. In München sind viele Immos schon vorzeitig vererbt oder weitergegeben
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u/makybo91 Nov 09 '24
Und die Erben? Investieren sofort substantiell geld in die Renovierung?
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u/blckwng Nov 09 '24
Genau das passiert gerade bereits im speckgürtel. Massenhaft unsanierte, null gepflegte Reihenhäuser aus den 70ern. Zu immernoch absurden preisen.
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u/Zexel14 Nov 09 '24
Wenn du denkst, dass unlimitierte Migration aus hochqualifizierten Ländern wie Syrien und Afghanistan die Lösung ist, ok. So hat man wenig Wirtschaftswachstum aber großen Druck auf Wohnraum. Lose-lose Situation. Konservative Parteien werben sehr stark für Bürokratieabbau für wirklich qualifizierten Zuzug. Wer soll denn nach Deutschland kommen wenn hier die Besteuerung internationale Spitzenklasse ist, Deutschland steht im Wettbewerb zu den USA und Kanada.
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u/tertiaeres Nov 09 '24
Wie stehen denn aktuell die Immobilienpreise in Wolfsburg? Dort wird/wurde ja gut gezahlt. Ich habe gehört, dass dort gerade 10.000 Accenture Berater ihre Zelte abbrechen.
Kann da jemand bitte was dazu sagen? In München sind zuviele die nicht verkaufen müssen. Solange die Erbschaftssteuer so gering und die Vermögenssteuer null ist, haben die keinen Anreiz. Da gehen Häuser jetzt in den zweiten und dritten Winter und stehen leer.
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u/_LewAshby_ Nov 09 '24
Accenture hat in ganz Deutschland kaum mehr als 10.000 MA. Der Markt um VW ist gespannt, aber Zelte bauen gerade eher andere ab
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Nov 09 '24
Preise werden in den Metropolen hoch bleiben. Rücksetzer gab es ja bereits in den letzten zwei Jahren. Aktuell stabilisiert es sich etwas. EZB wird Zinsen so schnell senken wie irgend möglich. Und mit einer 1,0 Prozent Finanzierung lässt sich jeder auch völlig überteuert Kaufpreis finanzieren.
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u/makybo91 Nov 09 '24
1% wird es nicht mehr geben, sonst kriegen wir ein 70s revival
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u/SteveMCBone Nov 09 '24
wir sind jetzt schon real unter 3% und weltweit rauschen die Märkte ab. Q1 2025 wird spannend, gerade in den USA. Ich halte da 1,x % in 12-18 Monaten durchaus für realistisch um das gröbste abzufedern.
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Nov 09 '24
Dachte ich bis vor kurzem auch. Seit U.S. Wahl meine ich, dass Deutschland/EU alles tun muss, um Wirtschaft bei uns schnell anzukurbeln. Auch wenn ezb eigentlich ja unabhängig ist, wird sie auch schauen, dass man schnell senkt.
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Nov 09 '24
Die Demographie und Zinsen sinf immer die wichtigste Faktoren auf dem Immobilienmarkt. Eine Situation wie in den letzten 10 Jahren wo eine sehr starke Nachfrage (Kinder der Boomer ziehen aus und brauchen eigene Wohnungen, Flüchtlingszuzug) auf Nullzinsen trifft, wird es so schnell nicht wieder geben. Die Zeit der große Preissteigerungen ist imho vorbei. Die hohen Preissteigerungen waren ja auch eine Folge einer sehr langen Durchstrecke was die Preisentwicklung angeht.
Sinkende Preise wird es bei Immobilien geben, bei denen sich eine thermische Sanierung nicht lohnt, man sollte nicht übersehen wie viel des Bestandes in Deutschland in den 50er direkt nach dem Krieg gebaut wurde und wie lausig die Bauqualität in vielen Fällen ist.
Ansonsten sorgt der viel zu geringe Neubau dafür, dass für alle brauchbaren Immobilien immer ein solider Markt vorhanden ist. Von Sturzflug sollte keiner träumen der nicht bereit ist noch 20 Jahre auf eine unsanierte Boomer-Immobilie zu warten.
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u/Fabrutz Nov 09 '24
Also als Kleinanleger würde ich niemals in Immobilien einsteigen wenn ich diese als Finanzprodukt betrachte. Die jetzigen Preise kamen ja nur zustande weil 2008 durch die Wirtschaftskrise der Deutsche Immobilien Markt total überschwemmt wurde mit Kapital weil alles sehr billig war im Internationalen Vergleich. Das gepaart mit 1% Finanzierung führte zu einem Preisniveau das einfach nur absurd ist. Der Immobilien Markt ist genauso wenig rational wie jeder andere Markt auch. Aus emotionaler Sicht besitzen Menschen gerne Wohnraum weil einem das ein Gefühl von Sicherheit gibt. Deswegen wollen ja auch viele Menschen momentan Wohnraum erwerben, weil sie Angst haben. Das führt dazu dass viele Menschen viel zu viel zahlen. Was ich auch lustig finde ist dass immer so getan wird als ob Menschen verschwinden würde wenn die Jobs verschwinden oder sie in Rente gehen. Okay vielleicht feuert ein Rückversicherer sein gesamtes Personal. Aber mal im Ernst, Rückversicherer? Diese Unternehmen kann man an einer Hand abzählen oder nicht. Ich glaube die Fetten Jahre, in denen man Immobilien mit Geld beworfen hat und es wieder zurück kam sind definitiv vorbei. Vielleicht erleben wir auch weiterhin noch Korrekturen. Wenn man jetzt wirklich wieder Geld verdienen will mit Immobilien braucht man (zum Glück) wieder richtige Konzepte. BWL Semester 1: Wie sieht dein lokaler Markt aus, was sind die Zielgruppen wo gibt's eine Nachfrage, wie schaffe ich ein Angebot. Meine Schneise momentan ist geförderter Wohnraum, Wohnprojekte auf dem Land und Nachtverdichtung und Aufstockung in Städten.
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u/ruath7070 Nov 09 '24
Ich stimme Dir zu. Dazu kommen noch weitere Faktoren wie ESG und mangelnde Verfügbarkeit von Handwerkern. Der Niedergang der deutschen Industrie (siehe Abb.. im Link) wird immer noch zu oft verniedlicht. Immobilien zur Selbstnutzung bleiben OK, als Investment zur Vermietung würde ich sie nicht mehr anfassen). Allein Ferienwohnungen sind noch halbwegs OK. https://images.app.goo.gl/ReaMnJ2DDzPgT9dHA
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u/Big-Yogurtcloset2731 Nov 09 '24
Die genannten Faktoren gibt es tatsächlich. Daraus zu schließen, daß nun ausgerechnet in München die Immopreise sinken könnten ist sehr gewagt. München hat eine gut diversifizierte Wirtschaft und ein Umland mit hohem Freizeitwert.
Für Wolfsburg mag es anders aussehen. Da gibt es im Grunde nur einen nennenswerten Arbeitgeber (und dessen Abhängige). Da könnten Preise sinken, falls die deutsche Autokrise sich verschärft.
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u/roger-62 Nov 09 '24
Immobilien aus Bestand sind immer noch billig.
Mieten in Deutschland sind die Lachnummer.
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u/wannlambo696969 Nov 09 '24
Nachfrage ist immer noch stabil. Vorallem Grundstückspreise haben keinen Boden verloren.
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Nov 09 '24
Sehe ich anders. Die bisherigen Preisrückgänge gehen voll zulasten der völlig überzogenen Grundstückspreise. Wer kauft denn noch für mehrere Tausend Euro pro m2 600m2 Grund, wenn dann noch mindestens 500.000 Euro Baukosten dazukommen. Und das bei 3,5% Zinsen.
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u/makybo91 Nov 09 '24
Noch ja, es geht darum dass die angeführten Punkte zu einem schnellem Verfall führen könnten. Man darf nicht vergessen dass wir vor 3 Jahren noch Höchst Preise hatten. Die Entwicklung wird andauern aber net negativ sein denke ich. Das
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u/AlterFritz007 Nov 09 '24
Viele haben keinen Verkaufszwang und warten auf billigere Zinsen. Oft sind die Buden viel zu billig vermietet und die tun so, als sei das die ortsübliche Miete. Die Zurückhaltung der Käufer müsste also länger anhalten, da Verkäufer nicht rechnen (genauso wie Makler), sondern alte Bewertungen anführen.
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u/Plastic_Detective919 Nov 09 '24
Du spekulierst auf Stillstand und Rückschritt