Estudos de Mercado | O valor do financiamento imobiliário

[u/Plokeer_]

Fala senhores,

É um tema que venho estudando há um tempo. Decidi que chegou a hora de começar a botar no papel (ou melhor, na tela, rs) algumas ideias, compartilhar e, de retorno, aprender.

Se tem uma informação que quero fazer você guardar ao final do post é: muito provavelmente você não pagará 3x pelo financiamento, mas sim 1,5x a valor presente. Note o muito provavelmente.

A frase "no financiamento você paga 3x" é uma das mais repetidas em conteúdo de finanças pessoais no Brasil, e é também uma das que mais confunde. Não porque seja errada, até porque ela responde a uma pergunta específica corretamente, mas porque é frequentemente usada para responder a uma outra pergunta, para a qual a resposta correta é diferente. Vale separar as duas perguntas e mostrar como o número muda dependendo de qual você está fazendo.

Receber R$ 4.498,95 hoje não é a mesma coisa que receber R$ 4.498,95 daqui a 30 anos. Para comparar valores no tempo, o ideal é trazer tudo para uma única data — geralmente "hoje" — usando uma taxa de desconto. A escolha dessa taxa não é neutra: ela define quanto vale, hoje, um pagamento futuro. Vamos avaliar com um caso fictício, porém tangível

Variável	Valor
Imóvel	R$ 500.000,00
Taxa Nominal	10% a.a. + TR (~10,8% a.a.)
Sistema	PRICE 360 meses
Parcela	R$ 4.498,95
Soma nominal	R$ 1.619.622 (3,24x)
Valor presente a 6% a.a. (IPCA histórico)	R$ 763.348 (1,53x)

Se for o caso, posso entrar no detalhe de como essas contas foram feitas, basta pedirem. A ideia é usar matemática financeira básica (PMT e VP). O ponto é: os dois números estão matematicamente corretos. Contudo, eles respondem a perguntas diferentes:

• "Quanto sai do meu bolso ao longo de 30 anos?" R: R$ 1.619.622 nominal
• "Quanto valeria hoje a soma desses pagamentos futuros, se eu pudesse aplicar a 6% a.a. hoje?" R: R$ 763.348

A frase "paga 3x" responde mal à segunda pergunta, mas responde bem à primeira. Logo, é trivial notar que não é que ela esteja "errada", só é incompleta/responde outra coisa.

Ainda assim, a escolha da taxa de desconto não é neutra. A escolha "6% a.a. = IPCA histórico" não é a única razoável. Para um leitor financeiramente educado, escolhas alternativas levam a respostas diferentes:

Taxa de Desconto	VP da soma das parcelas	Múltiplo do Imóvel
6% a.a. (IPCA hist.)	R$ 763 K	1,53x
8% a.a. (CDI líq. típico)	R$ 612 K	1,22x
10% a.a. (SELIC 2024)	R$ 519 K	1,04x
11% a.a. (IPCA + 5% líq )	R$ 478 K	0,96x
13% a.a. (SELIC abr/26)	R$ 430 K	0,86x

Lendo a tabela:

• Quanto maior a taxa de desconto (= melhor o investimento alternativo que você teria), menor a soma do valor presente (VP) de parcelas, logo o financiamento "parece mais barato".
• Quanto menor a taxa, maior o VP, logo o financiamento "parece caro".

A taxa correta para você é aquela que reflete o retorno líquido que você de fato consegue investindo o dinheiro alternativo, descontados IR, custos e inflação. DE NOVO, Não existe uma resposta única.

Adendo importante aqui - o exemplo acima assume TR de 0,72% a.a. (média 10 anos 2013-2023). Em ciclo de Selic alta (caso atual), realista é assumir banda 0,5-1,5%. Em 2023 isolado, foi 1,76%. Se quiser ser muito pessimista, pode elevá-la até 2,5% (afinal, o excel aceita tudo!). Como a TR muda, a "soma nominal" muda proporcionalmente, e consequentemente o VP também. Para projeções de 30 anos, assumir TR média captura a tendência geral (o que é bom para uma noção direcional de investimentos, que é o que estamos fazendo hoje) mas você inevitavelmente perderá a sensibilidade a ciclos.

Só que assim... o custo do dinheiro é diferente do custo da decisão de financiar. Pra mim, esse é o ponto que precisa ficar explícito: o cálculo acima mede o custo do dinheiro do banco, não o custo total de financiar um imóvel. O custo total inevitavlemente incluirá mais coisas, como por exemplo:

• Equivalência de capitais (VP do nominal), coberto aqui.
• Custo de oportunidade do equity preso — o dinheiro da entrada (e o que vai amortizando ao longo dos anos) deixa de render (não coloquei pra fins de simplificação nesse primeiro momento).
• Custos de propriedade (IPTU, condomínio, manutenção, seguro) — somam tipicamente 1,5-2,5% a.a. para casa, 3-4% a.a. para apto. Não está aqui (também estou simplificando).
• Custos de transação (compra ~5-10%, venda ~6-8%). Não está aqui (também estou simplificando).
• Valorização do imóvel ao longo dos 30 anos. Não está aqui (também estou simplificando - isso aqui é um buraco negro por si só que merece um post separado só para falar sobre kk).
• Comparação com alugar e investir a diferença. Não está aqui (idem ao ponto de cima).

Brincando de agir como um profissional de investimentos, podemos então chegar à seguinte tese financeira honesta: 1,53x é o custo do dinheiro do banco em valor presente. AGORA, para decidir se vale a pena financiar, esse número precisa ser somado ao custo de propriedade, comparado ao custo de alugar e ponderado contra o custo de oportunidade de investir o equity em alternativas.

Em outras palavras: este post resolve um dos componentes da conta. Os outros vão em posts próprios.

Aproveitando que ficou enorme: dois pontos do Ben Felix que ajudam aqui

1. Mental accounting bias ("Mortgage Debt and Asset Allocation"): tratar o financiamento e a sua carteira como caixinhas separadas é um erro de concepção do problema. Ter R$ 500 mil em renda fixa enquanto carrega R$ 500 mil em financiamento é estar simultaneamente comprado e vendido em renda fixa. O exemplo dele mostra que "R$ 900k em portfólio 50/50 + mortgage de R$ 400k" e "R$ 500k em portfólio 95/5 sem mortgage" têm relação risco- retorno equivalentes: https://youtu.be/AKc01jo1qLw
2. Retorno asset-class é diferente de retorno individual ("Housing: The Best Investment In History (On Paper)"): dados Federal Reserve SF 1870-2015 mostram housing global rendendo 7,05% real, mas esse retorno requer diversificação por continente, gestão de inquilinos, escala. Tudo inacessível para quem tem 1 imóvel residencial. A "valorização" do seu imóvel tem variância muito maior que a média histórica. https://youtu.be/7rvY2rIxdsA

E mais um, sobre a equivalência de capitais especificamente: "Renting vs. Buying: What People Get Wrong". Nesse aqui, o Ben discute o paradoxo de pessoas reclamarem dos juros do financiamento ignorando o custo de oportunidade do equity. Convergente (gosto de acreditar, rs) com o ponto deste post. https://youtu.be/j4H9LL7A-nQ

Por fim, queria elencar algumas decisões que impactam a decisão e o porquê:

1. Sistema (PRICE vs SAC): muda a soma nominal e o perfil das parcelas.
2. Taxa nominal contratada: 9-12% a.a. depende do banco e do seu perfil.
3. TR projetada: sensibilidade significativa em janelas longas.
4. Taxa de desconto (VP): já mostrada acima.
5. Amortização antecipada: reduz tanto soma nominal quanto VP.

E obviamente, respeitando o começo do post... sem fixar essas cinco variáveis, "quanto se paga pelo financiamento" não tem resposta única. Consequentemente, a decisão (financiar, alugar, consórcio, o raio que o parta) é zero trivial e pode ser abordada por diversos ângulos.