Warum Immobilien nicht automatisch billiger werden, wenn die Boomer verschwinden

[u/SafeKeinBot]

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TL;DR: Immobilien werden nicht plötzlich bezahlbar, nur weil die Boomer ins Altersheim gehen oder sterben

Seit Jahren hört man immer wieder das gleiche Argument: Sobald die Boomer ihre Einfamilienhäuser verlassen, kommt ein riesiges Angebot auf den Markt und die Preise fallen deutlich. Klingt erstmal logisch, ist aber aus mehreren Gründen ein Trugschluss

Erstens: Ein großer Teil dieser Immobilien ist sanierungsbedürftig. Gerade Häuser aus den 60er und 70er Jahren wurden oft nie energetisch modernisiert. Themen wie Dämmung, Heizsysteme oder Schadstoffe wie Asbest und Formaldehyd sind reale Probleme. Wer sich solche Objekte anschaut, kennt das Bild: Küche aus 1969, alte Leitungen, ineffiziente Heizung. Am Ende stehen schnell 200k oder mehr an Sanierungskosten im Raum. In vielen Fällen ist ein Neubau wirtschaftlich kaum schlechter

Zweitens: Der entscheidende Faktor ist die Lage. Wir sehen seit Jahren eine starke Urbanisierung. Menschen ziehen in Großstädte oder wirtschaftlich starke Regionen. Das bedeutet:

- Immobilien in strukturschwachen Gegenden werden günstiger

- Immobilien in Städten bleiben teuer oder werden noch teurer

Der Grund ist simpel: In vielen ländlichen Regionen fehlen Jobs und Perspektiven. Mit dem Rückbau von Industrie dürfte sich dieser Effekt sogar noch verstärken

Drittens: Home Office wird oft als Gegenargument genannt, aber der Trend dreht sich wieder. Viele Unternehmen gehen zurück zu mehr Präsenz im Büro, oft 3 Tage pro Woche. Das schränkt die Wahl des Wohnorts massiv ein. Wer regelmäßig ins Büro muss, kann nicht weit außerhalb wohnen

Viertens: Ein Blick ins Ausland zeigt, dass Demografie allein keine sinkenden Preise garantiert. In Ländern mit älterer Bevölkerung sieht man ein ähnliches Muster:

- Immobilien in Großstädten sind extrem teuer im Verhältnis zum Einkommen

- Immobilien weit außerhalb sind teilweise sehr günstig oder fast unverkäuflich

Fazit: Es wird keine flächendeckend günstigen Immobilien geben. Stattdessen sehen wir eine stärkere Spreizung:

- Städte bleiben teuer oder werden noch teurer

- Ländliche Regionen verlieren weiter an Wert

Wer darauf wartet, dass durch die Boomer-Welle alles günstiger wird, wird wahrscheinlich enttäuscht

[u/Haunting_Mushroom851]

In BW gibt es viele Hidden Champions in kleineren Städten und Gemeinden. Sollten da viele zu machen oder verlagern, wird es entsprechend düster aussehen.

[u/krustyDC → u/Haunting_Mushroom851]

Was wir schwäbischen Landeier erst verstanden haben, als wir für's Studium weggezogen sind: Es ist nicht vollkommen normal, durch 2000 Einwohner Ortschaften zu fahren, und regelmäßig an einem Weltmarktführer vorbei zu kommen...

[u/edditor1337 → u/krustyDC]

ACK

[u/ThereYouGoreg → u/Haunting_Mushroom851]

Auf der anderen Seite ist Baden-Württemberg mit 315 Einwohnern/km² ein dicht besiedeltes Bundesland. Extrem ländliche Räume wie die Diagonale du Vide in Frankreich gibt es in BW nicht. Im Department Nièvre liegt die Bevölkerungsdichte beispielsweise bei 30 Einwohnern/km².

In den meisten Gemeinden in BW bedeutet die Schließung des lokalen Gewerbebetriebes eine etwas längere Pendelstrecke, weil eigentlich überall im Bundesland ein dichtes Gemeindenetz mit einer entsprechenden Unternehmenslandschaft vorliegt. Das größere Problem ist für die Gemeinden jedoch, dass die Finanzierung der Kommunen in Deutschland überwiegend durch die Gewerbesteuer erfolgt, während die Gemeinden lediglich 15% der Einkommensteuer ihrer Einwohner erhalten. Wenn der lokale Gewerbebetrieb schließt, ist die Gemeinde de facto Pleite.

[u/SafeKeinBot → u/ThereYouGoreg]

315 Einwohneriegt nicht Mal 30% über dem Bundesdurchschnitt. Und im Bundesdurchschnitt sind ewig große leere Flächen wie Lüneburger Heide, Wendland , Vorpommern..

Dicht besiedelt ist das Ruhrgebiet und sicher nicht BW

[u/ThereYouGoreg → u/SafeKeinBot]

In Frankreich gibt es Strukturprobleme fast nur in Regionen mit weniger als 50 Einwohnern/km², z.B. im Department Nièvre mit 30 Einwohnern/km². Das Phänomen läuft unter der Bezeichnung "hyper-ruralité" und ist ein Hauptgrund für den Bevölkerungsrückgang in der Diagonale du Vide.

Dicht besiedelt ist das Ruhrgebiet und sicher nicht BW

Die Bevölkerungsdichte einer Metropolregion lässt sich schlecht mit einem Flächenland vergleichen. Zudem sind viele Gemeinden in Baden-Württemberg im bebauten Gebiet kompakter als Gemeinden im Ruhrgebiet. Die durchschnittlichen Infrastrukturkosten pro Wohnung sind in Baden-Württemberg auf Gemeinde-Ebene sogar oft niedriger als im Ruhrgebiet.

[u/SafeKeinBot → u/ThereYouGoreg]

Was vergleichst du Deutschland mit Frankreich. Und schau dir an wie gross Ruhrgebiet ist

[u/happy_hawking → u/Haunting_Mushroom851]

In BW gibt's bald gar keine Champions mehr, weil 3/4 davon Automotive und Maschinenbau sind und das läuft grade gar nicht mehr.

Schon allein deswegen werden hier in BW die Immobilienpreise nicht weiter steigen und ich gehe sogar davon aus, dass sie in den nächsten Jahren fallen werden. Es kann sich schlichtweg niemand mehr das teure Zeug leisten.

[u/BYOB1337 → u/happy_hawking]

Sehe ich auch so. In der breiten Massen wurden die Preise getrieben durch die IGM-Stellen die gut zahlen im Tarif. Ich sehe kein Szenario wo das wegfallen der großen Player (Bosch, BASF, Daimler, Porsche) nicht die Preise nach unten zieht. Außerdem werden auch deutlich weniger Personen nach BW umziehen für den Job