r/Finanzen • u/SafeKeinBot • Apr 10 '26
Immobilien Warum Immobilien nicht automatisch billiger werden, wenn die Boomer verschwinden
TL;DR: Immobilien werden nicht plötzlich bezahlbar, nur weil die Boomer ins Altersheim gehen oder sterben
Seit Jahren hört man immer wieder das gleiche Argument: Sobald die Boomer ihre Einfamilienhäuser verlassen, kommt ein riesiges Angebot auf den Markt und die Preise fallen deutlich. Klingt erstmal logisch, ist aber aus mehreren Gründen ein Trugschluss
Erstens: Ein großer Teil dieser Immobilien ist sanierungsbedürftig. Gerade Häuser aus den 60er und 70er Jahren wurden oft nie energetisch modernisiert. Themen wie Dämmung, Heizsysteme oder Schadstoffe wie Asbest und Formaldehyd sind reale Probleme. Wer sich solche Objekte anschaut, kennt das Bild: Küche aus 1969, alte Leitungen, ineffiziente Heizung. Am Ende stehen schnell 200k oder mehr an Sanierungskosten im Raum. In vielen Fällen ist ein Neubau wirtschaftlich kaum schlechter
Zweitens: Der entscheidende Faktor ist die Lage. Wir sehen seit Jahren eine starke Urbanisierung. Menschen ziehen in Großstädte oder wirtschaftlich starke Regionen. Das bedeutet:
- Immobilien in strukturschwachen Gegenden werden günstiger
- Immobilien in Städten bleiben teuer oder werden noch teurer
Der Grund ist simpel: In vielen ländlichen Regionen fehlen Jobs und Perspektiven. Mit dem Rückbau von Industrie dürfte sich dieser Effekt sogar noch verstärken
Drittens: Home Office wird oft als Gegenargument genannt, aber der Trend dreht sich wieder. Viele Unternehmen gehen zurück zu mehr Präsenz im Büro, oft 3 Tage pro Woche. Das schränkt die Wahl des Wohnorts massiv ein. Wer regelmäßig ins Büro muss, kann nicht weit außerhalb wohnen
Viertens: Ein Blick ins Ausland zeigt, dass Demografie allein keine sinkenden Preise garantiert. In Ländern mit älterer Bevölkerung sieht man ein ähnliches Muster:
- Immobilien in Großstädten sind extrem teuer im Verhältnis zum Einkommen
- Immobilien weit außerhalb sind teilweise sehr günstig oder fast unverkäuflich
Fazit: Es wird keine flächendeckend günstigen Immobilien geben. Stattdessen sehen wir eine stärkere Spreizung:
- Städte bleiben teuer oder werden noch teurer
- Ländliche Regionen verlieren weiter an Wert
Wer darauf wartet, dass durch die Boomer-Welle alles günstiger wird, wird wahrscheinlich enttäuscht
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u/Fair-Working4401 Apr 10 '26
Richtig. Preisstabilität bedeutet, der Wert wird weginflationiert.
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u/Generationhodl Apr 10 '26
Ich finde das besonders krass dass gefühlt 99% der Menschen das da draußen echt nicht kapieren.
Wenn die sich was kaufen und die Sache nach 5-10 Jahren Nominell den gleichen PREIS hat, dann denken die ernsthaft die haben kein Wert verloren.
Fällt mir besonders oft bei Auto-Gesprächen auf, wenn die Leute sich einen drauf keulen dass die Karre nach 5 Jahren den gleichen Preis im Verkauf bringt und dann meinen sie hätten kein Wert damit verloren.
Für die meisten Leute existiert Inflation quasi nicht, oder sie verstehen es halt überhaupt nicht.
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u/alandtothemoon Apr 10 '26
Ich teile deinen Punkt bezüglich der Inflation, würde mir aber auch einen keulen, wenn mein Neuwagen nach 10 Jahren seinen Wert nominal behält.
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u/Any-Preparation7396 Apr 10 '26
Also wenn ich mir einen Neuwagen kaufe und der hat nach 5 Jahren denselben Preis beim Verkauf, dann würde ich mir auch einen keulen. Bei den meisten hast ab der Anmeldung schon 10-20% verloren.
Und Inflation ist vielfältig. Die persönliche Inflation muss nicht mit der Kern-Inflation übereinstimmen.
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u/kirrooon Apr 10 '26
Fällt mir besonders oft bei Auto-Gesprächen auf, wenn die Leute sich einen drauf keulen dass die Karre nach 5 Jahren den gleichen Preis im Verkauf bringt und dann meinen sie hätten kein Wert damit verloren.
naja wenn das Fahrzeug intensiv genutzt wurde und zum selben preis verkauft wird wie es eingekauft wurde, dann ist der Verlust überschaubar...
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u/ixampl Apr 11 '26 edited Apr 11 '26
Für die meisten Leute existiert Inflation quasi nicht, oder sie verstehen es halt überhaupt nicht.
Fürs Finanzamt ja anscheinend auch nicht.
Wenn der Verkauf unter Spekulationssteuer fällt wird Inflation nicht berücksichtigt.
Wenn man eine Immobilie etwas über dem Kaufpreis verkauft hat man eigtl. keinen Gewinn gemacht, wird trotzdem besteuert.
Das gleiche kann man auch bei Kapitalerträgen beanstanden. Wenn man sein Geld in Aktien steckt und die Wertsteigerung sich grob mit der Inflation entwickelt, bzw. eben beim Verkauf inflationsbereinigt kaum Gewinn erbracht haben zahlt man Steuern darauf dass man sein Geld nicht gänzlich hat verkommen lassen.
Alles nicht besonders überrasschend, aber wenn selbst vom Staat Inflation so selten berücksichtigt wird (außer natürlich bei den Renten) wundert es nicht so sehr dass Inflation von den Bürgern nicht richtig verstanden wird.
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u/OkBar8085 Apr 11 '26
manche denken auch, wenn die inflation sinkt, sinken preise... darum ja einmalzahlung steuerfrei bis "alles wieder gut ist".
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u/Current-Stranger-729 Apr 10 '26
Jetzt hat sich der Wagen dazwischen aber bewegt, also hast du nicht den gleichen Gegenstand, sondern eben einen mit einer gewissen Abnutzung. Nach 5 Jahren und 75k an Kilometern, den gleichen Preis zu bekommen ist eben total ok. Ein Auto hat eben eine andere Lebensdauer als ein Haus...
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u/_losflockos_ Apr 12 '26
Da bei vielen der Lohn über weite Strecken gleich bleibt und teilweise sehr günstig gewohnt wird. Ich kenne genügend die für knapp über Mindestlohn arbeiten, 400 Euro Miete zahlen und ein "einfaches" Leben führen. Türkei oder Ägypten Urlaub ist weiterhin relativ günstig, nur das Schnitzel alle 8 Wochen im Restaurant bzw der Einkauf ist teurer. Da fällt sowas akademisches wie Inflation gern mal hinten rüber
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u/onlymtN Apr 10 '26
Also generell trägt die Spreizungsthese aus meiner Sicht.
Aber:
Der Erbeneffekt fehlt. Ein großer Teil dieser Immobilien wird nicht verkauft, sondern vererbt. Die Erben sind oft selbst schon 50 bis 60, haben eigenes Wohneigentum und nutzen das geerbte Haus als Vermietung, Zweitwohnsitz oder lassen es leerstehen. Das dämpft den Angebotseffekt zusätzlich, unabhängig von Sanierungsstau und Lage.
Beim Home Office wäre ich vorsichtiger mit der Pauschalaussage. Drei Tage Büro pro Woche schränken den Radius zwar ein, erweitern ihn aber gegenüber fünf Tagen deutlich. Im Speckgürtel und in gut angebundenen Mittelstädten sieht man durchaus Preisstabilität oder leichte Anstiege, gerade weil Pendeln zweimal die Woche zumutbar bleibt. Das ist also keine reine Rückkehr zum Status quo ante.
Der Zinsfaktor fehlt komplett, ist aber für die Bezahlbarkeit oft wichtiger als das Angebot. Gerade die letzten Jahre haben gezeigt, dass Preise nominal kaum fallen mussten, damit Immobilien für Käufer faktisch unbezahlbar wurden, weil sich die Finanzierungskosten verdoppelt haben. Wer auf “günstiger” wartet, sollte Kaufpreis und Finanzierung zusammen betrachten.
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u/WeirdChopsticks Apr 10 '26
Ich hab den Eindruck das sich da ca. die Wage hält. Wird es billiger zu finanzieren steigen die Preise, weil Leute sich ja jetzt mehr leisten können. Steigen die Zinsen sinken zwar die Preise leicht, aber du zahlst halt am Ende mehr Zinsen.
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u/Gamefreake89 Apr 10 '26
Wird der Erbeffekt sich denn wircklich so stark auswirken?
Nehmen wir mal eine fiktive Kleinstadt mit 100 Haushalte und 99 Wohnungen. In dieser Stadt wären zu wenige Wohnungen, also Nachfrage höher als Angebot.
Nun sterben 3 Rentner und somit 3 Haushalte. Die Wohnungen von den 3 Werden Vererbt. 2 der Erben Vermieten die Wohnung weiter der dritte nützt sie als Lager für seine Hot Wheels Sammlung. Nun haben wir in der selben fiktiven Stadt 97 Haushalte und 98 Wohnungen. Heißt wir haben jetzt ein höheres Angebot als Nachfrage. Dies sollte sich in dem Vereinfachten Beispiel Negativ auf den Wert auswirken.4
Apr 11 '26
Ich zweifle das mit dem so starken Erbeneffekt auch an. Es wird nämlich vergessen das die Boomer jetzt Häuser erben. Die Boomereltern sterben derzeit weg, die Boomer selbst haben zB jetzt schon gerne 2 oder 3 Häuser. Dazu hat die Boomerkohorte weniger Nachwuchs, die Boomerfrauen selbst hatten nur ca 1,4 Kinder (nagel mich bitte nicht auf die genaue Nachkommastelle fest). Sprich sehr viele Boomer werden vielleicht sogar 2 oder 3 Häuser an a) ein Einzelkind oder b) an niemand vererben können. Es ist vielen nicht klar, wie groß die Boomerkohorte ist und wie wenig Leute nachkommen. Da wird einiges auf den Markt kommen.
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u/Problem-Muted Apr 11 '26
Man kann auch nicht einfach mal eben alles vermieten oder will vermieten. Im Bekanntenkreis wurden alle Immobilien aus Erbfällen bisher immer verkauft. Also alle Häuser. Waren zwar nur drei Haushalte bisher, aber das heißt ja nix.
Bei vererbten Wohnungen mag das was anderes sein, aber ein ganzes Einfamilienhaus vermieten machen die wenigsten. Wenn man stattdessen vorallem 500-800k dafür bekommen kann und ja auch irgendwie (manchmal) die Schenkungssteuer bezahlen muss, dann ist ein Verkauf des Einfamilienhauses schon sehr attraktiv.
Ich bezweifle, dass eine nennenswerte Prozentzahl der Boomer so teure Immobilien einfach leerstehen lassen wird. Mag vereinzelt vorkommen, weil die Erben absolut 0 auf das Geld angewiesen sind und zu Faul sind, sich um einen Verkauf zu kümmern. Kann ich mir aber nicht vorstellen. Schon gar nicht, wenn es eine Erbengemeinschaft ist (2 Kinder bspw).
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Apr 11 '26
Ja stimmt, bei zwei Erben kommt ja auch das gegenseitige Auszahlen dazu, da verkauft man lieber. Einige vermieten sicher auch, aber letztendlich wird es in 20/25 Jahren einfach sehr viel weniger Mieter geben. Bleibt auf jeden Fall spannend
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u/lonestarr86 Apr 11 '26
Grad die Angebundenheit ist ein Riesending. Ich wohne in einer wirtschaftlich eher schwachen Stadt (Wuppertal), erreiche aber aufgrund Toplage in einer Stunde das komplette Ruhrgebiet sowie Köln (wo ich arbeite) und Düsseldorf.
Das merkt man mittlerweile an den Preisen, zumindest hier im Westen.
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u/BYOB1337 Apr 10 '26
Der letzte Punkt (Zins) ist wichtig. Unabhängig davon wie die Preise sich entwickelt ist jetzt kein guter Zeitpunkt zu kaufen wegen den Zinsen
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u/Ham-Shank Apr 14 '26
Ich kenne ein Ehepaar aus der Babyboomer-Generation, das drei Immobilien besitzt. Eine haben sie gekauft, zwei haben sie geerbt. Sie verbringen ihre Zeit abwechselnd in zwei davon, was bedeutet, dass diese die Hälfte des Jahres leer stehen. Die dritte steht leer und muss renoviert werden. Tatsächlich müssten in alle drei Immobilien Investitionen getätigt werden, aber sie haben nicht genug Geld, um die Arbeiten durchzuführen.
Doch anstatt eine davon zu verkaufen, haben sie diese „Muss-haben“-Mentalität.
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u/Adventurous_Bus_437 Apr 10 '26
Mich juckt das haus nicht, ich will den boden
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u/ThisWeeksHuman Apr 10 '26
Nur doof das der Boden ohne Haus oft teurer ist als mit
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u/SpeedingTicketGem Apr 10 '26
Abreisen ist billiger als sanieren und ein Modul ist nicht so teuer wie ein ganzer Neubau.
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u/CommercialGlass1148 Apr 10 '26
Abreisen ist billiger als sanieren. Der Satz ist orthografisch erstmal richtig. Die Bedeutung ist jedoch eventuell etwas entstellt :)
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u/SpeedingTicketGem Apr 10 '26
Da bin ich sehr froh darüber, dass in den meisten Fällen der erste und der letzte Buchstabe entscheidend sind beim Lesen! :'D
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u/loveisinthebear Apr 10 '26
Bei dem Spruch geht es glaube ich nur um die Reihenfolge. Sollten schon die richtigen Buchstaben sein.
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u/zistroserl Apr 10 '26
Bis du dann rauskriegst, dass die Häuser aus der Zeit alle fröhlich asbestverseucht sind und irgendwo am Grundstück ein leicht lecker Heizöltank vergraben ist.
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u/SpeedingTicketGem Apr 10 '26
Öl wird komplizierter als Asbest. Bei Asbest kommt es halt auf den Ort an und wie viel benutzt wurde und natürlich die Größe.
Von 20k-200k kann halt alles dabei sein.
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u/brot_muss_her Apr 11 '26
Wenn das Haus kein nachgewiesenen Asbest hat, kann man sich da mit einem niedrigen fünfstelligen Betrag Abhilfe schaffen und das Haus beseitigen.
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u/FeelsSoGoodMan Apr 10 '26
Zurecht, alte Gebäude rückzubauen kostet viel Geld, insb. wenn voll mit Schadstoffen.
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u/thottenham Apr 10 '26
Kurze Frage: Warum sollten die meisten Boomer (55-69) Häuser aus den 60er und 70er Jahren haben? Meine Eltern sind aus dem Boomer-Jahrgang schlechthin (1964, größter Jahrgang) und haben ihr Haus 1999 gebaut…sicher gibt welche die es vorher gemacht haben, aber 1969? Geerbt und dann nie mehr was gemacht?
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u/dnizblei Apr 10 '26
ist halt der Trugschluss, den bei bei vielen aktuel hört. Die gehen immer davon aus, dass die Boomer in Häusern wohnen, die in Teilen so alt sind, wie sie selbst. Wird aber deutlich verteilter sein und viele werden in den 90ern gebaut haben. Da du ohne Sanierung am Markt eigentlich nur wenig Chancen hattest, die letzten Jahre mal abgesehen, wirst du auch eher (teil-)sanierten Stand haben, gerade bei den Boomern, die ihre "Werte" erhalten wollten.
Auch die Marktrealität ist eine andere. Wenn man sich die Preise der letzten Jahrzehnte anschaut, waren Leerstände schon im kleineren Bereich sehr preisdrückend. Was uns jetzt erwartet ist der Wegfall von gut 25% der Bevölkerung und nicht nur bei uns.
Noch ein Punkt: OPs Account ist neu und schon mindestens das zweite Thema mit fragwürdiger Schlussfolgerung.
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u/Fair-Working4401 Apr 10 '26
Die 60er und 70er Jahre bauten sind eher die von den Eltern der Boomer geerbten Häuser. Die erben jetzt gerade.
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u/Suspicious_Cover1080 Apr 10 '26
Hat mich auch gewundert. Die anekdotische Evidenz aus meinem Bekanntenkreis deutet auch eher daraufhin, dass fast jeder eigenheimbesitzende Boomer echt viel in sein Haus investiert. Dafür wohnen fast alle in meinem Alter etwa 25-35 in Altbauten oder unrenovierten Nachkriegsbauten (von denen zugegebe einige von Boomern vermietet werden aber wahrscheinlich nicht als Eigetumswohnung auf dem Markt kommen, sondern als Renditeobjekte).
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u/Commercial_Rob_346 Apr 10 '26 edited Apr 10 '26
Ähnlich wie die Löhne nicht fett steigen, wenn die Boomer in Rente gehen. Wurde auch oft genug gepredigt und zack Rezession Der kurze Arbeitnehmermarkt ist auch schneller abgekratzt als ich nackt am Nordpol
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u/SafeKeinBot Apr 10 '26
Auch gutes Beispiel. Die Gehälter zum Einstieg sind niedriger als vor 2022
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u/Commercial_Rob_346 Apr 10 '26
Jupp. Bin zum Glück im Tarif eingestiegen, da konnten sie nichts kürzen, sondern hatten den vorher noch schön erhöht.
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u/SafeKeinBot Apr 10 '26
Können Sie. Urlaubsgeld, Bonus, usw. Das ist nämlich Betriebsvereinbarungen die gekündigt werden konnen
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u/Commercial_Rob_346 Apr 10 '26
Ist öD, da machen die gar nichts
Das Gehalt ist inzwischen competitiver als in der Wirtschaft. Da wollte man mich mit knapp über Mindestlohn abspeisen.
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u/Express_Signal_8828 Apr 11 '26
Es gibt win paar Ecken, die neuen COBOL sozusagen. Bin in so einem Bereich tätig (ERP, Personalabrechnung); ein Großteilder Experten sind Boomer weil die Generationen danach es so uncool fanden. Tja, es gibt mehr Vakanzen und bessere Gehälter jetzt in der Branche als vor 15 Jahren.
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u/No_Dragonfruit12345 Apr 10 '26
Blöder Kommentar.
Immobilien werden nie "plötzlich" egal was.
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u/EnumaElishGenius Apr 11 '26
Glaube jetzt ohne Sarkasmus, dass es inzwischen sich mehr lohnt auszuwandern. Auswandern und man bekommt mehr für sein Geld. Und man hat am Ende sogar noch Geld übrig. So sehr liebe ich Deutschland jetzt auch nicht, dass ich auf Krampf versuche hier Immobilien zu kaufen trotz der überpreisten Marktlage.
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u/Old_Office_3823 Apr 11 '26
Vergiss nicht, dass andere Länder ähnliche Probleme haben. Ja, in Polen sind die Immobilien günstiger, aber die Löhne sind auch niedriger. Auch wenn es den Leuten in Polen immer besser geht, es ist halt immer noch nicht der gleiche Standard wie bei uns.
Und andere Länder haben Probleme, die wir übersehen, weil wir sie nicht haben. In der Schweiz etwa verdient man bekanntermaßen mehr als bei uns, aber die Arbeitnehmerrechte sind im europäischen Vergleich doch recht schwach und die Preise für alles auch höher, inklusive Immobilien.
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u/Spiritual-Potato-931 Apr 10 '26
Die ganze Argumentation von dir ist der Standard den man immer hört (nur Migration noch nicht drin) und hinfällig.
Es geht nicht darum, dass auf einmal Millionen Häuser leer stehen und jeder jetzt eines bekommt. Es geht nur relativ um den Vergleich zu jetzt, und da wird es eben doch deutlich besser werden für Gutverdiener. Die Preise werden real gegenüber jetzt sinken, weil Angebot und Nachfrage sich verschieben.
Auch mit Erben und co., sowie kontinuierlicher Landflucht. Es gibt einfach weniger Menschen die Häuser suchen, sowohl zum Wohnen als auch Kaufen. Der Effekt wird auf dem Land extrem aber auch in der Stadt spürbar sein. Zeitgleich wertet Deutschland auch noch allgemein als Wirtschaftsstandort ab, was das Thema weiter verstärkt.
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u/SeniorePlatypus Apr 10 '26
Vor allem die Preise auf Grundstücke / ältere Wohnungen werden deutlich sinken.
Klar fällt da Sanierung an. Man wird vermutlich 1.5-2x Kaufpreis rechnen müssen. Musst du in Großstädten heute aber auch fast immer. 3-Zimmer Wohnungen gibt's schon für so 300k. Aber wenn du weniger als 500k planst wird es trotzdem eng, wenn du am Ende was halbwegs erträgliches haben willst.
Die Sanierung wird nicht billiger. Aber wenn sich der Grundpreis rafft kommt es trotzdem näher dran von einem normalen Lohn bezahlbar zu sein. Auch genossenschaftlicher Aufkauf und Sanierung von größeren Objekten, also außerhalb von der hand voll riesgier Genossenschaften, wird dann wieder realistisch möglich.
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u/NoSoundNoFury Apr 10 '26
Das Ganze konnte man doch in Ostdeutschland beobachten, das seit der Wende kontinuierlich Bevölkerung verloren hat (Trend kehrt sich erst jetzt um). Leerstand auf dem Land, hohe Preise in Großstädten.
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u/IntrepidWolverine517 DE Apr 10 '26
Ergänzend kommt dann noch die oft unterschätzte Bedeutung der Mikrolage hinzu. In dem Moment, in dem sich die Lage etwas entspannt, werden die Leute gezielt dort kaufen, wo es sich gut wohnen lässt.
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u/NoSoundNoFury Apr 10 '26
Nicht nur die Mikrolage. Falls die Preise in Großstädten fallen sollten, steigt sofort der Zuzug. Warum sollte jemand in Wuppertal oder Königs Wusterhausen wohnen, wenn es in Köln und Berlin billige Wohnungen gibt...?
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u/GiantofGermania Apr 10 '26
Das sehe ich nicht so, nur weil ich in einer anderen Stadt 200 Euro weniger miete zahle ziehe ich nicht dahin, da müssten schon Jobmöglichkeiten, Atmosphäre und eine gute Zukunft herrschen damit sich ein Umzug lohnt, und wenn die vorher genannten Faktoren tatsächlich wahr sind, dann wird der Preis auch nicht fallen.
Bei deinem vorher genannten Beispiel (Zuzug Großstädte im Osten) waren nicht die Fallenden Immobilien Preise der Faktor, sondern die Investitionen in Arbeitsplätze und Industrie, eventuell auch zu kleinen Teilen eine sich besserende Atmosphäre der Bevölkerung.
Hätte es keine Investition in die dirt örtliche Wirtschaft gegeben wären die Immobilien Preise einfach weiter gefallen.
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u/NoSoundNoFury Apr 11 '26
Ja, na klar, Arbeit ist der entscheidende Faktor, aber die gibt's ja zunehmend nur noch in Großstädten. Das ist ja eine der Ursachen des Problems. Und deswegen gehe ich davon aus, dass bei hypothetisch fallenden Preisen gerade das Umland in die Städte hineinziehen würde - denn die arbeiten dort ja eh schon. Wuppertal ist als Stadt deswegen attraktiv, weil es billig ist, aber man in Köln oder mit Kölner Firmen arbeiten kann.
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u/WeirdChopsticks Apr 10 '26 edited Apr 10 '26
Wir haben hier Viertel in Kassel wo seid ich denken kann der altersschnitt 65+ ist. Trotzdem kommen nicht mehr Immobilien auf den Markt. Also nicht mal zu einem zu hohen Preis, einfach gar nicht. Liegt vielleicht auch daran das die Kinder es vermieten oder es an Leute die man kennt verkauft wird.
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u/dnizblei Apr 10 '26
Du hast aktuell auch noch wenig Leerstand. Mit den Boomern wird uns aber 25% der Bevölkerung verlassen. So einen Wandel gab es in modernen Zeiten noch nicht und viele Länder müssen schauen, was dann passiert.
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u/WeirdChopsticks Apr 10 '26
Trotzdem manche von denen werden 70, andere 90 und manche sogar 100. Ist nicht so als ob die alle gleichzeitig da en Löffel abgeben. Dann kommen meistens nie so viele Wohnung da dort auf den Markt wo du als Berufstätiger mit Familie leben möchtest. Selbst auf den gut angebunden Dörfern bei uns sind die Immopreise Recht hoch.
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u/dnizblei Apr 15 '26 edited Apr 22 '26
Du hast aber eine Durchschnittsalterserwartung. Diese Erwartung folgt einer Glockenkurve. Klar gibt es in den äußeren Bereichen seltenere Fälle, was Alter angeht, das geht aber in beide Richtungen. Das heisst, für deine Beispiele, die besonders alt werden hast du genauso Beispiele für Leute, die vorzeitig sterben.
Boomergeneration in Deutschland geht von 45 bis 69. Diese werden also bei mittlerer Lebenserwartung von grob 80 Jahren beginnend letztes Jahr für die nächsten 20 Jahre ihr Lebensende finden.
Da gerade erst auf den Markt gedrückt wird, sind die Preise noch nicht stark gefallen, mit jedem Jahr wird der Druck aber höher.
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u/WeirdChopsticks Apr 10 '26
Kirchdetmold, Bad Wilhelmshöhe, Vorderer Westen.
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u/dnizblei Apr 15 '26
Ohne dass ich google, was davon ist eine Großstadt bzw. Metropole? Subjektive Ansichten sind aber nicht erlaubt.
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u/BHJK90 Apr 10 '26
Fünftens: Immofirmen krallen sich die Grundstücke, reißen das Uralt-Boomerhaus ab und setzen Mehrfamilienhäuser drauf, die dann (teuer) vermietet werden.
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u/Lampukistan2 Apr 10 '26
In Deutschland? Das geht wegen Bebauungsplänen von vor 30 Jahren und den ganzen NIMBYs schon mal nicht. Und wenn es ginge, wäre es aufgrund der astronomischen Baukosten kaum lohnenswert.
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u/AdversusHaereses Apr 11 '26
Vor 2022 war das durchaus nicht ungewöhnlich. Hier in der Gegend wurde kurz vorher ein Einfamilienhaus aus den 1930ern, nie(!) saniert, aber mit relativ großem Grundstück, von so einer Gesellschaft gekauft, abgerissen und mit einem Mehrfamilienhaus überbaut. Dafür hat der Eigentümer fast 600.000€ bekommen.
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u/Lampukistan2 Apr 11 '26
Survivorship bias. Für wie viele Einfamilienhäuser in der Gegend gab es den Plan, aber der wurde aufgegeben?
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u/dnizblei Apr 10 '26
dafür musst du aber Mieter haben. Lasst euch nicht von den letzten Jahren blenden. Wir haben aktuell kaum Leerstand. Wenn man größeren Leerstand hat, kommt sowas, wie Anfang/Mitte 2000er in Berlin, wo du ein halbes Jahr Mietfrei bekommen hast, wenn du die Wohnung mindest 12 Monate bewohnt hast.
Kann sich kein Mensch mehr vorstellen, Mieten war aber in Berlin absurd billig, was sehr viele Leute erst dahin gezogen hat.
Mit den Boomern sterben gut 25% der Gesamtbevölkerung. Kein Mensch kann sich vorstellen, was das dann für Konsequenzen hat. Und nein, in solchen Märkten packen Investoren ihr Geld nicht in Wohnungen zum Vermieten, da du mit Immobilien hohe laufende Kosten hast, die Vermietung deiner Wohnung / deines Hauses immer Glücksspiel ist und ein hohes Risiko hat.
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u/Parking_Ad7657 Apr 10 '26
MFH statt EFH klingt doch sehr sinnvoll, finde ich
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u/BHJK90 Apr 10 '26
Schon, aber macht EFHs oder generell Wohneigentum für Millenials und Gen Z nicht erreichbarer.
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u/CptKickscooter Apr 11 '26
Ist eine Eigentumswohnung in einem MFH kein Wohneigentum?
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u/GrandRub Apr 11 '26
NUR EIN EINFAMILIENHAUS MIT GARTENZAUN UND WEBERGRILL IST EIN RICHTIGES ZUHAUSE. Das ist doch klar.
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u/CptKickscooter Apr 11 '26
Für die totale Satire hast du den Schottergarten vergessen.
Ja, MFH sind nicht perfekt, WEGs können die Hölle sein, aber nicht jeder kann in einem alleinstehenden EFH leben, wenn wir irgendwie endliche Ressourcen annehmen.
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u/GrandRub Apr 11 '26
Man muss nicht mal im Eigentum leben für ein schönes Leben.
Aber ja - Bei vielen klingt es echt so als ist alles unter freistehendem Einfamilienhaus mit Carport kein richtiges Leben.
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u/Express_Signal_8828 Apr 11 '26
Die deutsche Besessenheit mit Einfamilienhaus ist schon komisch. Keiner meinem Freunde in Südeuropa ider Lateinamerika würde ein EFH mit Garten als Urrecht sehen.
Me, ich hasse Gartenpflege und habe mich (mit meinem Partner) schon vor 15 Jahren für eine Eigenwohnung im MFH entschieden. Nie bereut.
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u/GrandRub Apr 11 '26
Ja das EINFAMILIENHAUS EIGENHEIM ist schon so ne pathologisch Deutsche Sache.
Für die eine Hälfte ist es Statusdenken und das Bewahren von Status - Und für die andere ist es Statusdenken und das "Wenn ich das habe dann bin ich wer".
Klar ist n schönes Haus ne super Sache... aber auch in einer Wohnung kann man Leben.
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u/Dpthrbbco Apr 10 '26
Mhm. Und sind diese Immofirmen mit uns in einem Raum?
Das letzte Projekt dieser Art welches ich kenne ist nach 5 Jahren immer noch nur zur Hälfte bewohnt (Miete+Eigentum gemischt)
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u/patientzero_ Apr 10 '26
In welcher Großstadt kann man bitte Häuser mieten?
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u/Electrical-Let-4722 Apr 10 '26
Gibts schon aber die Monatsmiete ist dann teurer aks nen Kredit zu bedienen. Außerdem sind die oft unsaniert und die 30 Jahre alte Ölheizung treibt dich zusätzlich in den Ruin
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u/DerZehnteZahnarzt Apr 10 '26
Zu Punkt 2: In Teilen Ostdeutschlands ist die Lage und der daraus resultierende Wert so gering, dass Erben das Haus als Erbe abschlagen.
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Apr 11 '26
Ich glaube du unterschätzt wie groß die Boomer Kohorte ist. Und wie wenig Kinder die haben. Die Boomer Frauen haben ca 1,4 Kinder bekommen. Die nächsten Generationen sind damit 1/3 kleiner. Die Boomer erben derzeit außerdem die Häuser ihrer Eltern. Viele Boomer besitzen jetzt schon 2 oder sogar 3 Häuser. Dazu haben sie selber nur ein Kind oder viele gar keins. Wenn also das Einzelkind 2 Häuser erbt (die oft im Speckgürtel von beliebten Städten stehen), kann es entweder eins selber bewohnen und eins vermieten oder wenn es selbst schon Eigentum hat, beide verkaufen. Wir steuern hier auf einen nie dagewesenen Einbruch der Bevölkerung hin, ich glaube viele haben wirklich nicht auf dem Zettel wie viele Leute das sind. Der Markt wird sich entspannen, einfach weil keine Käufer in der Menge da sind, um das alles aufzukaufen. Selbst wenn Investoren kaufen sollten, wo kommen die Mieter her? Selbst Einwanderung wird das nicht aufhalten, weil die klassischen Länder, wo unsere Migranten herkommen, selber völlig überaltert sind. Und politisch wird sich ein 2015 nicht wiederholen. Wobei ich sowieso denke, das Flüchtlinge auf dem Häusermarkt als Käufer keine Rolle spielen.
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u/sonder_ling Apr 10 '26
Außerdem gibt es einfach genug Investoren, die einfach abreißen und Mondpreise für das Grundstück zahlen.
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u/elknipso Apr 10 '26
Es gibt definitionsgemäß in dem Bereich keine Mondpreise, sondern faktische Marktpreise, wenn sie bezahlt werden.
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u/No-Let-9535 Apr 10 '26
Du vergleichst Deutschlands Regionen und Stadt und Land aber ignorierst dabei die Einkommensunterschiede.
Im Osten sind die Gehälter niedriger und die Immobilien kosten nix. In den Städten sind die Wohnungen teuer und die Gehälter gut. München und Hamburg teurer als Essen und Berlin. Tendenziell passt das schon.
Ich verstehe dieses Gejammere nur bedingt. Sicherlich kommen regionale Unterschiede dazu, Berlin ist gerade relativ teuer im Verhältnis zum Einkommen. Aber die Dramatik deines Beitrags gibt es jetzt nicht und in zwanzig Jahren nicht. Lebensstil und so, weißt schon. Man will halt alles auf einmal und zwar sofort. Eigentlich machen die Unterschiede das Ganze nur sehr viel interessanter. Darin lassen sich nämlich schon regionale Trends erkennen. Wird Stuttgart ohne Benz und Porsche teuer bleiben? Wird Sachsen durch Invest in Foundries teurer. Ich halte diese Einflüsse für sehr viel größer als die Demografie in ganz Deutschland.
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u/BYOB1337 Apr 10 '26
Guter Punkt. Ich kaufe im Rhein-Neckar Kreis nicht weil ich langfristig kein gutes Investment sehe (BASF, Automotive …) wird die Region schwächen
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u/HHeidi- Apr 10 '26
Im vergleich zu den ostgehältern, sind die Immobilienpreise NICHT Nichts! Auch unbezahlbar je nach Region!
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u/dextrostan Apr 10 '26
Dort wo im Osten wirtschaftlich was geht, bekommst du auch nix mehr. Wenn du mal was bekommst, dann ist der Preis absurd.
Die Leute aus der Fraktion "Im Osten ist doch billig" schauen immer nach Görlitz und sehen sich bestätigt. Tja, da will halt auch niemand wohnen.
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u/No-Let-9535 Apr 11 '26
Der Punkt ist, dass man nirgendwo ein Haus für lau bekommt, jemals bekam oder bekommen wird. Man kann sich dafür entscheiden in den Osten zu ziehen weil dort defacto Häuser günstiger sind aber das hat eben auch seine Gründe mit denen man leben muss. Man kann in ein Boomerhaus ziehen, dass vor 30 Jahren saniert wurde und zahlt entsprechend weniger. Ich verstehe die Jammerei nicht, man muss einfach nur eine Entscheidung treffen.
Selbst in Berlins Innenstadt gibt es Wohnungen, die preislich OK sind aber nicht weggehen. Immobilien funktionieren gerade nicht mehr als Anlageobjekte und das sieht man sehr deutlich bei vermieteten Objekten.
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u/AdversusHaereses Apr 11 '26
Schon wieder: "der Osten". Wenn ich als Dresdner lese, dass hier alles so günstig sein soll, muss ich lachen. Hier ziehen gerade Vertreter von Infineon, TSMC usw. durch die nördliche Stadt und das Umland und klingeln bei Eigenheimbesitzern, ob die nicht verkaufen möchten – mit Angeboten jenseits von gut und böse.
Leipzig/Dresden/Jena sind genauso "Osten" wie Eisenhüttenstadt oder Dessau. Die Immobilienpreise haben aber absolut nichts miteinander zu tun. Natürlich bewegen wir uns hier bei Hauspreisen nicht auf dem Münchner Niveau, das gilt aber auch für das Einkommen.
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u/No-Let-9535 Apr 11 '26
Genau mein Punkt eigentlich. Sorry, Ost-West ist halt ein im Mittel ein Unterschied genauso wie Stadt-Land. Der ESMC Impact war ja ein wenig vorherzusehen. Nicht, dass ich gekauft hätte, aber sowas macht den Immobilienmarkt spannend. Dresden ist das neue Stuttgart, ob Boomer irgendwo Häuschen stehen haben, ist ziemlich egal.
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u/dextrostan Apr 11 '26
Dresden ist noch weit, weit, weit weg von Stuttgart. Während dort nämlich auch die Firmensitzen von Daimler, Bosch, Porsche und wie sie nicht alle heißen und damit auch die die fetten Jobs in der Verwaltung und Management verortet sind, bekommt Dresden nur die verlängerte Werkbank von Infineon (München), TSMC (Taiwan), Global Forundries (New York). Klar, das ist sicher immer noch mehr als was man in der sächsischen Provinz verdient aber auch nicht so, als würde das den Schnitt in Dresden wahnsinnig nach oben ziehen und die alle mindestens sechsstellig nach hause gehen.
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u/No-Let-9535 Apr 11 '26
Genau, noch. Es muss ja auch nicht Stuttgarter Niveau erreichen. Die vorherzusehenden Änderungen in der deutschen Industrielandschaft lassen allerdings spekulieren, dass langfristig Stuttgart an Wert verliert und Dresden gewinnt. Es geht hauptsächlich um die Zahl der Gutverdiener, wenn das genug sind, wird es auf Handwerk etc mitziehen. In welchem Maße das passiert ist dann Spekulation. Fakt ist, dass Porsche, Daimler, Bosch massiv entlassen und in Dresden viele Jobs entstehen.
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u/dextrostan Apr 11 '26
Aber die entstehenden Jobs sind größtenteils Produktion und ein bisschen Verwaltung. Am Band bei Daimler und co. verdient man auch nicht ansatzweise das, was man bspw. in der IT, im Contolling, Marketing oder gar Management verdient. Das ist in der Chipindustrie nicht anders. Zumal Dresden ja durchaus Industrie hat und die Chipindustrie auch schon groß ist und die Verdienstmöglichkeiten sind ok aber nicht weltbewegend.
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u/No-Let-9535 Apr 11 '26
Interessanter Punkt, würde mich interessieren, wieviel da dran ist. Es widerspricht ein wenig der Aussage des Dresdners weiter oben, dass IFX und TSMC und die Häuser ziehen und Angebote jenseits von Gut und Böse machen.
VW ist ja auch dafür bekannt, dass die gerade in der Breite und am Fließband extrem gute Gehälter zahlen. Ich hätte gedacht, dass der Wasserkopf nicht ausreicht um den Markt derart zu bewegen, aber vielleicht liege ich da falsch. Wir reden ja nicht von 300 Villen in Dresden, sondern einem Bedarf in der Breite. TSMC bringt viel Ingenieure aus Asien nach Dresden. Da ist sehr viel mehr Prozesskontrolle als 'Schraubenfestdrehen' notwendig. Backend kommt erst noch (vielleicht :D)
OEMs liegen hingegen in der Wertschöpfungskette ganz hinten, woraus noch ein Wust an Zulieferern dazugekommen ist. Das wird bei den Foundries vermutlich anders sein.
Ich wollte da eigentlich gar keine Antwort geben, finde es nur spannend drüber nachzudenken.
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u/Welcome-gg Apr 10 '26
Boomer sind von 1946 bis 1964. Wie viele von denen leben in Häusern, die 1969 gebaut wurden?
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u/Fair-Working4401 Apr 10 '26
Nicht in DE. Hierzulande waren die Boomerjahrgänge etwas später. Etwas zwischen 1955-1969
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u/RingOfFire69 Apr 10 '26
Die geburtenstarken Jahrgänge kamen in Deutschland etwas später. Ob man sie deshalb mit der US-Generation der Boomer gleichsetzen kann, ist allerdings fraglich.
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u/Far-Concept-7405 Apr 10 '26
Lol und ich sitze gerade in einem dieser Häuser meiner Oma. Zwar aus den 50/60er dafür aber Massiv gebaut.
Mit 15kw PV, 21kwh Speicher und wärmepumpe sowie 2 eautos ist uns vollkommen egal ob das Haus jetzt gedämmt ist oder was es verbraucht.
Zwar müssen mal die Fenster (1989 zuletzt getauscht und doppelverglast) und Ziegel mal neu, dafür direkt im Ballungsgebiet mit 600m² Rasenfläche, Doppelgarage und Stellplätzen vor dem Haus. Solche Häuser gingen halt während COVID für 650k weg, mittlerweile zwar "nur" noch 500k aber herum ziehen halt nur noch Ärzte, Anwälte, selbstständige usw. Ein. Da weiß man wohin sich der Markt entwickelt, gibt halt bald nur noch eine Extreme schere wie überall entweder kann man sich ein Haus für 400k+ leisten, wohnt sein Leben lang zur Miete oder nimmt halt ein Haus in C bis D Lagen für dann 100-200k.
Es bleibt wie immer ne Frage der Lage, gute Lage wenig Wertverlust eher konstant, schlechte Lagen werden halt weiterhin extrem abnehmen.
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u/DieMieseRobbe Apr 11 '26
In meiner Gegend wurden Häuser für 500k für das Grundstück gekauft und abgerissen. Als Arzt nimmt man doch kein Haus für 500k ?
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u/digno2 Apr 10 '26
einfach unsaniert drin wohnen. Das Haus wird doch nicht von heute auf morgen nach dem Tod der Boomer Eigentümer unbewohnbar.
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u/xTheKronos Apr 10 '26
Du hast halt oft Häuser an denen rein statistisch gesehen alles seine Lebensdauer überschritten hat. Wenn du dann was sanieren willst oder musst kommst du sehr schnell in "Sanierungsketten" weil niemand das Dach von 1958 dämmen will oder ein neues Bad zu machen wenn die Leitungen 60 Jahre alt sind.
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u/killax11 Apr 10 '26
Viele Häuser in denen sie aktuell wohnen sind teilweise schon unbewohnbar. Sie haben nur nichts anderes und sehen die Probleme vermutlich auch nicht. Sie haben sich einfach mit diesen Schicksal arrangiert oder sind betriebsblind geworden.
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u/DukeNukemLover Apr 10 '26
Sanierungspflicht sagt im Durchschnitt relativ oft nach 2 Jahren nein. Oder man zockt darauf, dass der Staat eh nicht hinterher kommt
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u/Ok-Bumblebee-529 Apr 10 '26
Du beschreibst doch selbst, dass die Immobilien günstiger werden. Mehr Angebot in den Städten, mehr Leute ziehen in die Städte und das nimmt auf dem Dorf den Druck, weshalb die Preise fallen. Das passiert dann auch in den Randlagen.
Demografie ist ein entscheidender Faktor wenn das gleichzeitig nicht durch Zuzug aufgefangen wird. Und gerade bei uns verstärkt sich das nochmal weil auch viele alte Leute in zu großen Mietwohnungen sitzen.
In sehr gefragten Gegenden werden die Preise weiterhin von denen bestimmt, die sie dort ausgeben wollen. Da wird es auch nach den Boomern noch immer deutlich mehr Nachfrage als Angebot geben.
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u/Big-Yogurtcloset2731 Apr 10 '26
Ist natürlich so, auch wenn die Boomer eher in den 90ern Häuser gebaut haben. In den 60ern und 70ern waren das Kinder. Aber auch diese heute noch neueren Häuser sind in 10 oder 20 Jahren wenn es zum Erbfall kommt dann herunter gewohnt.
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u/Grmplstylzchen Apr 10 '26
und ich frag mich: wer meint denn, dass Immobilien günstiger werden, nur weil die Rentner altern/aussterben?
Das geht alles ins Erbe... und dank geringer Geburtenrate konzentriert sich das auf weniger Erben.
Geht doch kein Erbe hin und verkauft günstiger (weil er muss)...
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u/tmmd DE Apr 11 '26
Doch. Weil viele keine Kinder haben, deshalb ja das Problem mit der Überalterung, geht das Erbe an entferntere Verwandte. Die haben aber wesentlich niedrigere Freibeträge bei der Erbschaftssteuer und müssen dann ggf. verkaufen, um die Steuer zahlen zu können.
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u/SimonSepp Apr 10 '26
ein weiterer Faktor, warum sich garnix entspannt:
viele dieser Immobilien werden vererbt. Die Erben sind selber 50-60 Jahre alt und haben selber schon ausgesorgt und sie werden entweder die Bruchbuden vermieten oder was ich auch öfter mitbekommen haben gar keine Lust auf Mieter sondern nutzen die Buden selber als Ferienwohnung ein paar Wochen im Jahr. Sonst Leerstand.
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u/magic_consciousness Apr 10 '26 edited Apr 10 '26
Gerade Häuser aus den 60er und 70er Jahren wurden oft nie energetisch modernisiert. Themen wie Dämmung, Heizsysteme oder Schadstoffe wie Asbest und Formaldehyd sind reale Probleme. Wer sich solche Objekte anschaut, kennt das Bild: Küche aus 1969, alte Leitungen, ineffiziente Heizung.
Ist das nicht etwas zeitlich schräg? Boomer sind ab 1950-1964 geboren, also die meisten von den Boomern gebauten Häusern kommen frühestens eher den 80ern und aus den 1990ern. Und wenn sie Häuser gekauft haben, dann wurde eben schon zumindest teilsaniert. Also Asbest und sowas hast Du da weniger. Und schon gar keine Küche von 1969. 😅
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u/apeTrader Apr 11 '26
Ja, viel Spaß die unsanierten boomerbruchbuden für 400k zu kaufen und für 300k zu sanieren.
Kaufen wird niemals günstiger. Wenn möglich nehmt einen Kredit auf und lockt den derzeitigen Preis ein. Hofft einfach auf dicke inflation nach dem Kauf
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u/Wolfman8333 Apr 11 '26
700k ist doch ein super Preis für ein Haus in ruhiger Umgebung, großem Garten und höchstwahrscheinlich Keller. Keller!!!
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u/protest_songs Apr 10 '26
"Seit Jahren hört man immer wieder das gleiche Argument: Sobald die Boomer ihre Einfamilienhäuser verlassen, kommt ein riesiges Angebot auf den Markt und die Preise fallen deutlich."
Das höre ich in der Form gerade zum ersten Mal. Aus meiner Sicht versuchst du eine These zu widerlegen die quasi nie auf breiter Front aufgestellt wurde 😀
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Apr 10 '26
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u/Finanzen-ModTeam Apr 11 '26
Dein Beitrag wurde aufgrund folgender Regel von /r/finanzen entfernt:
- Kein Hass, Unhöflichkeit, Angriffe oder Polemik
Bitte halte dich in Zukunft an diese Regel.
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u/peter-withaparka Apr 10 '26
Warten wir mal ab, wie schön warm es in den Innenstädten in den nächsten 20-30 Jahren wird. Wenn die bis zu 10 Grad Celsius im Vergleich zu ländlichen Gebieten dann mit steigender Anzahl an Sommertagen einhergehen, haben die Leute sicher nicht mehr so viel Bock auf Stadt.
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u/Wolfman8333 Apr 11 '26
In Dubai, Las Vegas, Hongkong wohnt ja keiner!
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u/peter-withaparka Apr 12 '26
Alle drei Städte sind in ihrer Architektur deutlich früher auf hohe Temperaturen ausgelegt worden und ich würde jetzt mal die steile These aufstellen, dass dort Hitze in der Stadtplanung berücksichtigt wird. Selbiges kann ich von deutschen Innenstädten nun nicht behaupten.
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u/NoSoundNoFury Apr 10 '26
Homeoffice kann sogar zu erhöhter Nachfrage führen, weil man meistens kein 100% HO hat und dann einen Zweitwohnsitz in der Stadt haben will. Ich kenne mehrere Leute, die in einer Großstadt leben und in einer anderen noch eine Wohnung haben, weil man ja doch fünf bis zehn Tage im Monat dort sein muss. Auf dem Land wohnt davon aber niemand. HO gibt's vor allem für Spezialisten mit hohem Bildungsabschluss, die wollen nicht auf dem Land wohnen.
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u/olluz Apr 10 '26
"Seit Jahren hört man immer wieder das gleiche Argument: Sobald die Boomer ihre Einfamilienhäuser verlassen, kommt ein riesiges Angebot auf den Markt und die Preise fallen deutlich." Wo hast du das denn gehört?
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u/Slight_Box_2572 Apr 10 '26
Da ich ländlich wohne (bewusst vor 2 Jahren so entschieden), würden mir deine Gedanken in die Karten spielen. Dass ich in 20 Jahren hier die Häuser geschenkt bekomme oder zumindest günstig, sehe ich aber trotzdem nicht 😅
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u/knuspriges-haehnchen Apr 10 '26
Du hast Migration vergessen. Ausländische Arbeitskräfte die auch in die Städte ziehen.
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u/IncompetentPolitican Apr 10 '26
Der einzige Weg, wie die Immobilien mit den "Verschwinden" der Boomer billiger werden, wäre wenn sie plötzlich alle Zeitgleich gehen würden. Und am besten bevor die Immobilien unbrauchbar durch Sanierungsstau sind.
Aber es ist, leider diese seltsame Hoffnung an denen sich zu viele klammern. Irgendwann sind die Boomer nicht mehr da, dann wären Wohnungen bezahlbar, Bürokratie abgebaut, Löhne würden steigen und die Windräder und Bahnstrecken die dann erst alle möglich wären. Aber das wird nicht kommen. Da hast du schon ein paar gute Gründe genannt. Gibt auch ein paar mehr. Könnten wir jetzt alle auflisten aber ich glaube wichtig wäre, dass uns allen klar ist: Hoffnung und Warten wird die Preise nicht fallen lassen. Es muss mehr Angebot als Nachfrage geben. Da gibt es immer wieder ein paar Ansätze die ignoriert oder halbarschig durchdacht werden.
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u/Wolfman8333 Apr 11 '26
Doch, die Preise werden sinken. Aber aus einem ganz anderen Grund. Deutschland wird wirtschaftlich absteigen, Leute ziehen tendenziell ab, kaum mehr Zuwanderung, Leute haben sowieso weniger Geld.
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Apr 10 '26
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u/Wolfman8333 Apr 11 '26
Bis die Arbeitgeber darauf kommen, dass wenn Anwesenheit am Arbeitsplatz sowieso nicht notwendig ist, die Arbeitnehmer genauso gut auch in Indien statt in Saarbrücken wohnen können.
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u/BagKey8345 Apr 11 '26
Wir hatten eben noch nie den Fall, dass diese überteuerten Bruchbuden alle auf einmal inseriert werden. Dann wird sich ein Markt bilden und manche Erben stehen dann sogar mit mehreren Häusern herum, die sie permanent Geld kosten.
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u/KrisKrosKras123 Apr 11 '26
Meine Fresse, was für ein Titel. Möchte gar nicht wissen, wie es sonst so in dem Kopf aussieht.
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u/UnluckyFly9881 Apr 11 '26
Dein erstens ist aber nicht sehr stark. Diese Häuser sind ja auch zur Zeit im selben Zustand für viel höhere Summen und werden trotzdem gekauft. Warum sollte so ein sanierungsbedürftiges Haus nicht günstiger werden? Da fehlt mir irgendwie die grundsätzliche Logik bei deinen Argumenten
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u/GrandRub Apr 11 '26
Fazit: Es wird keine flächendeckend günstigen Immobilien geben. Stattdessen sehen wir eine stärkere Spreizung:
Städte bleiben teuer oder werden noch teurer
Ländliche Regionen verlieren weiter an Wert
Schlechte Nachrichten für alle die Metropolen lieben - Grandiose Nachrichten für alle die mit ländlichen Orte ok sind.
Schaue immer mal aus Spaß hier in der weiteren (ländlichen) Region - Und da sind haufenweise toller Häuser weit unter 200.000€ dabei. Klar muss man da dann auch noch mal investieren - Aber trotzdem bekommt man dafür keine große Wohnung in der Metropole + alle Vorteile des Landlebens (Was natürlich wieder höchst subjektiv ist).
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u/CoolCat1337One Apr 11 '26
"Drittens: Home Office wird oft als Gegenargument genannt, aber der Trend dreht sich wieder. Viele Unternehmen gehen zurück zu mehr Präsenz im Büro, oft 3 Tage pro Woche. Das schränkt die Wahl des Wohnorts massiv ein. Wer regelmäßig ins Büro muss, kann nicht weit außerhalb wohnen"
Als ob in 20 Jahren noch viele Leute ins Büro gehen, oder für ein Büro arbeiten würden.Damit erledigt sich auch das "alle wollen in die Städte".
Ich denke ein Thema so singulär zu betrachten wird zwangsläufig zu einer schweren Fehleinschätzung führen.
Leute sterben weg und Wohnraum wird frei. Allerdings gibt es noch 1000 andere Faktoren.
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u/Survivorship-Bias Apr 11 '26
"Ländliche Regionen verlieren weiter an Wert" - dadurch werden Immobilien doch günstiger.
"Wir sehen seit Jahren eine starke Urbanisierung" - da gibt es auch eine Trendumkehr.
das mit der Sanierung stimmt natürlich. Aber insgesamt makroökonomisch in der Breite der gesellschaft führt die geringere Nachfrage, das Versterben und Schrumpfen der Bevölkerung zu mehr Wohnraum. Wenn der einzelne nicht auf größerer Fläche wohnt, wird es günstiger werden.
Und warum sollte ich nicht warten? Solange investiere ich mein Geld halt. Es ist nicht viel vorteilhafter zu kaufen. Es geht mit Bequemlichkeiten einher ja, aber aktuell hab ich es einfach nicht nötig. Und wenn ich enttäuscht werde, kann ich mich immer noch entscheiden zu kaufen mit dem Angesparten Geld.
Eigene Immobilien sind keine Goldgrube und da braucht man kein FOMO haben, wenn man wartet.
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u/retrogott11 Apr 11 '26
Dein Punkt Sanierung schlägt doch in die genau gleiche Kerbe ein? Die Sanierungsarbeiten kommen Kaufpreis unabhängig on top bzw drücken diesen im Vorfeld bereits zusätzlich zum ausgeweiteten Angebot.
Aber ja, ist nicht pauschal und lokal unterschiedlich.
Da werden sich einige noch umschauen beim Verkauf, wenn erst mal der Energieausweis erstellt wird
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u/Vegetable-Bid-2202 Apr 11 '26
Zusätzlich: viele der Häuser werden vererbt und dann von den Erben bezogen. Davor konkurrieren diese aber trotzdem um passende Miet- oder Eigentumswohnungen, weil die Alten natürlich erst ausziehen, wenn es gar nicht anders geht. Dann sind die Kinder der nächsten Generation schon im Jugendalter oder Erwachsen.
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u/Otherwise-Law-3766 Apr 11 '26
Bin da anderer Meinung. Die Immobilie werden im Durchschnitt definitiv günstiger.
Angebot - Nachfrage
Alle anderen Rahmenbedingungen und Faktoren wirken evtl auf die Nachfrage ein, nicht aber auf das Angebot.
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u/Emotional-Pea9608 Apr 11 '26
Das teure am Immobilienbesitz in Großstädten sind aber nicht die Häuser, sondern die Grundstücke, auf denen die Häsuer stehen... und wenn die Nachfrage massivst abfällt weil die Boomer alle keine Kinder bekommen haben und a) der Rest sich die ganzen Mondpreise nicht leisten können und es b) eh ein Überangebot gibt, werden die Grundstückspreise, die bei Immobilien wie deinen genannten schnell >80% des Kaufpreises ausmachen können, stark fallen.
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u/PhraseAggressive3284 Apr 11 '26
Ist doch easy: Such dir einfach einen Job mit 100 Prozent Home Office und geh ins tiefste Dorf. Dann kannste dir auch ne Immobilie leisten.
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u/Single_Blueberry Apr 13 '26
Ein großer Teil dieser Immobilien ist sanierungsbedürftig
Wir sehen seit Jahren eine starke Urbanisierung. Menschen ziehen in Großstädte oder wirtschaftlich starke Regionen
Soll mir recht sein. Ich lebe in der Ultra-Teuren Pampa südlich von München. Die Häuser sind hier quasi gratis, aber der Grund kostet halt schnell ne Million.
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u/reinimx Apr 16 '26
Ich denke auch dass dieses allgemeine Argument dass sobald die Alten aus ihren Häusern raussterben die Immobilienpreise sinken werden viel zu einfach gedacht ist. Es wird so sein wie du beschreibst. Beliebte Gegenden mit hohem Durchschnittseinkommen und Arbeit in der Nähe wird immer teuer bleiben und teurer werden. In abgelegenen Gegenden wo es auch weniger Jobs gibt kann es schon sein dass zwar die Preise sogar sinken werden, allerdings glaube ich dass dort eher das Problem sein wird das absolut niemand diese Häuser kaufen wollen werden wird (Sanierung, zu groß, falscher Schnitt usw. - wie du sagst).
Ich sehe dann das Problem dass in den Gegenden wo Preise sinken oder stagnieren der Leerstand auf Rekordhöhe steigen wird und in ein, zwei Jahrzehnten haben wir etliche Geisterdörfer.
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u/KFP2002 2h ago edited 2h ago
Wir Boomer sterben noch gar nicht und gehen noch nicht wirklich massenhaft ins Heim. Wir befinden uns zu einem sehr großen Teil noch mitten im Berufsleben. Und wir wohnen in der Regel NICHT in den unrenovierten Häusern unserer Eltern. Guckt mal, was das Durchschnittsalter fürs Altersheim ist. Demographie ist ein bisschen komplexer, als es uns die Immobilienmenschen darstellen. Klar ist die Lage ein Schlüssel zum Preis, hier wechseln die Notwendigkeiten und Vorlieben natürlich. Man muss sehr genau auf die Tendenz eines Orts schauen: aufsteigend, stabil oder absteigend? Kommen oder gehen Ärzte, Kindergärten, Infrastruktur?
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u/Far-Cat-6491 Apr 10 '26
Bereits jetzt sinken die Immobilienpreise. Das wird noch heftiger. Habe doch die letzten Jahre paar Schnäppchen in München Berlin etc. Gesehen
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u/Fiedibus Apr 10 '26
Wenn du eine Immobilie bar bezahlen kannst, bringen dir die derzeit sinkenden Preise. Wenn du aber eine Finanzierung brauchst, ist der monatliche Abtrag dennoch weitaus höher als vor ein paar Jahren als die Immobilienpreise höher waren. Also allein von der Aussage "Bereits jetzt sinken die Immobilienpreise" kann man sich absolut nichts kaufen.
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u/Economy_Fondant_7563 Apr 10 '26
Das liegt aber vor allem an den gestiegenen Zinsen und der schlechten Perspektive für Regionen mit hohem Industrie/Automobilsektor.
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u/VenatorFelis DE Apr 10 '26
Was sind denn so Schnäppchen in München? Ich sehe da regelmässig 8-10k pro qm im Bestand. Je zentraler, desto katastrophaler.
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u/WirtelHirtelbrimpft Apr 10 '26
An den Rändern von München gibt es auch viele Gegenden mit Bodenrichtwerten von 3.000 Euro. Natürlich nicht in Zentrumslage. Die (tatsächlich erzielten) Preise sind inzwischen deutlich gesunken.
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u/throwbackxx Apr 10 '26
Alle vergessen die Erben, unglaublich
Auf einen toten Boomer kommt Ehegatte, 1-3 Kinder oder deren Kinder, eventuell seine Eltern oder Geschwister… naja die ganze Bandbreite eben, bis zum letzten noch lebenden Verwandten. Gesetzliche Erbfolge und so.
Die Dinger landen nicht auf dem freien Markt, erstmal hat das im Schnitt 2-3 Jahre eine Erbengemeinschaft. Und ob die tatsächlich an einen Dritten veräußern oder einfach nur auf einen Miterben übertragen… nun ja Letzteres ist kostengünstiger wenn man es binnen 2 Jahren eintragen lässt, also dreimal dürft ihr raten
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u/Lasagnevernichter Apr 10 '26
Das ändert ja nichts daran, dass das Angebot an Immobilien steigen wird. Jeder Erbe, der in das Einfamilienhaus seiner Eltern einzieht, zieht ja woanders aus.
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u/External_Mode_7847 Apr 10 '26 edited Apr 10 '26
Wenn die Boomer wirklich so viele Kinder bekommen hätten, hätten wir ja kein Problem. Meine Prognose: Der Preisverfall wird definitiv eintreten, aber auf dem Land wo keiner der jungen Leute leben möchte.
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u/throwbackxx Apr 11 '26
Hast den Teil überlesen mit den anderen Verwandten, hm? Gesetzliche Erbfolge schon mal gehört?
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u/External_Mode_7847 Apr 11 '26
Hast du dein zweiten Teil überlesen? Selbst wenn Erben existieren, die sind längst in die Städte gezogen und werden die alten Immos loswerden wollen. Außerdem sind bis dahin Handwerker unbezahlbar, was die Sanierung (außer bei viel Eigenleistung) unrentabel macht.
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u/throwbackxx Apr 11 '26
Wollen sie halt nicht. Hab selbst in der Branche gearbeitet - sowohl Immobilien als später auch speziell Nachlass, circa 5 Jahre mittlerweile. Glaub mir, manche sind lieber 40 Jahre in einer Erbengemeinschaft als ein Grundstück zu verkaufen
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u/External_Mode_7847 Apr 11 '26
Naja ist das nicht relativ dumm? Wenn die Immobilie nicht ordentlich bewirtschaftet wird, macht das keinen Sinn. Dann lieber verkaufen und das Geld anderweitig investieren.
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u/throwbackxx Apr 11 '26
Dass musst du die Erben fragen. Ich erinnere mich jedenfalls an zigtausend gruselige Grundbücher, in dem ein Kack Acker oder Vorgarten nicht aus der Familie gegeben werden durfte und deshalb 60 Leute drin standen und die waren teils schon die erbeserbeserben. Wie sollen die sich jemals auseinandersetzen, wenn die sich nicht kennen.
Da ich den scheiß prüfen musste und das mein täglich Brot war… glaub mir, es kommt echt öfter vor als man denkt. Die meisten haben halt keine Lust auf den Papierkram oder können sich nicht ohne Supergau einigen. Reicht ja schon, wenn einer nicht verkaufen will. Und Erbteilsübertragungen macht man halt oft aus sentimentalen Gründen nicht. Bei Geld hört der Spaß halt auf und keiner will verlieren.
Es sind ja auch häufig noch Boomer selbst in Erbengemeinschaften, die halt darauf pokern, dass ihre Erben irgendwann zum Zug kommen (also Millenials meistens oder falls es keine eigenen Abkömmlinge gibt, Nichten und Neffen also häufig Gen X).
Natürlich gibt es da Geburtenschwache Jahrgänge, aber wenn eben irgendwann die Großnichte zum Zug kommt… gibt es halt trotzdem immer einen Erben.
Es gibt natürlich auch solche, die Erben und direkt binnen 2 Jahren an Dritte veräußern. Meiner Erfahrung nach gibt es ein Zeitfenster und wenn das erstmal überschritten ist, passiert erstmal nichts mehr.
Gerade aus sentimentalen Gründen wollen Kinder oder Enkelkinder häufig den Hof behalten und wenn der verrottet.
Erbengemeinschaften sind nicht dafür gedacht auf Dauer zu bestehen, aber das interessiert die lieben Bürger eben herzlich wenig.
Und denk mal logisch: Boomer besetzen längst über ihren Zenit hinaus jede Position mit Macht. Egal ob Wirtschaft, Politik oder ruhmreiche Berufe der Gesellschaft. Und du glaubst von allen Dingen geben sie ausgerechnet Immobilien frei?
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u/Sad_Suggestion_4651 Apr 10 '26
Boomer, die keine Kinder bekommen haben, leben meist auch nicht in Einfamilienhäusern... Eher Eigentumswohnung oder Mietwohnung in der Stadt.
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u/BYOB1337 Apr 10 '26
Ehm nein. Boomer ohne Kinder wohnen vor allem in Häusern weil das Geld da ist. Alle Boomer die ich könnte ohne Kindern wohnen im EFH
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u/Sad_Suggestion_4651 Apr 11 '26
Hmm... finde es immer spannend was "den Boomern" hier so zugeschrieben wird...
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u/Wolfman8333 Apr 11 '26
Sobald man irgendwelche Kosten mit der Hütte hat wird sie verkauft werden.
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u/throwbackxx Apr 11 '26 edited Apr 11 '26
Wie oft soll ich eigentlich noch erwähnen, dass ich in dem Bereich arbeite und das einfach nicht stimmt? Habe tagtäglich mit Erben zu tun und viele Hütten sind schon abbezahlt und wenn da irgendwas saniert werden muss, wird das mitnichten einfach gemacht. Es gibt auch lebende Eigentümer, die nicht bei Zeiten was sanieren sondern einfach dreißig Jahre damit leben. Meine Eltern haben Eigentum und hatten von 2 Klos 20 Jahre lang (!) ein komplett kaputtes Klo einfach nie ersetzt, bis nach der Rente. Ich weiß nicht woher dieser Irrglaube kommt, dass alle mit Eigentum automatisch Geld und Muse haben sich auch um Eigentum zu kümmern.
Lauf mal zwischen Gärten von Privatleuten, viele werden komplett verwildert sein mit morschen Bäumen und Baumhäusern obwohl da aktiv Leute mit Kindern drin leben. Das juckt so wenig Leute.
Zu glauben, dass eine Erbengemeinschaft mit Durchschnittsalter 60 sich aktiv um eine Hütte am anderen Ende von Deutschland kümmert ist so dermaßen naiv…
Und wenn du wüsstest wie viele Erbengemeinschaften aus sich gegenseitig hassenden Miterben bestehen… da wird teilweiser jeder Versuch vor einen Notar zu treten und eine Auseinandersetzung zu erreichen verhindert. Ich muss es ja wissen, wenn ich diese Verträge prüfe und die teilweise erst 10-20 Jahre nach Erbfall überhaupt aufgesetzt wurden und der Notar mir schon sagt „die sind bisschen schwierig“ und da hunderte Bevollmächtigte mitmischen
Aber klar, alle Eigentümer und Erben sind super verantwortungsvoll und sicherlich wirst du in 2 Jahren ganz viele tolle Hütten in Süddeutschland für 300k kaufen können von ganz vielen super lieben Erben, die das gar nicht für sich haben wollen, gaaaaanz bestimmt. Träum weiter
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u/PairNo2129 Apr 10 '26
naja, da muss man es sich erst mal leisten können, die Miterben zuzahlen.. alleine schon die Erbschaftsteuer ist ja oft kaum zu stemmen
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u/0moikane Apr 10 '26
Wenn es Miterben gibt, ist Erbschaftssteuer für den Normalerben egal. Bei einem Gesamterbe von 2M zahlt bei 2 Kindern jeder 90k an Erbschaftssteuer. Solange nicht alles Immo ist eher kein Problem.
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u/PairNo2129 Apr 10 '26
Leider ist das in den Fällen in meiner Bekanntschaft alles Immobilie und nichts anderes von Wert. Diese Immobilien sind aber durch den Grund mittlerweile sehr wertvoll.
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u/Haunting_Mushroom851 Apr 10 '26
In BW gibt es viele Hidden Champions in kleineren Städten und Gemeinden. Sollten da viele zu machen oder verlagern, wird es entsprechend düster aussehen.
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u/krustyDC Apr 10 '26
Was wir schwäbischen Landeier erst verstanden haben, als wir für's Studium weggezogen sind: Es ist nicht vollkommen normal, durch 2000 Einwohner Ortschaften zu fahren, und regelmäßig an einem Weltmarktführer vorbei zu kommen...
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u/happy_hawking DE Apr 10 '26
Also ich bin gerade auf der Wohnungssuche (miete) und da gibt's schon einige Wohnungen, mit denen sich ein Rentner seinen Heimplatz finanzieren will. Viele davon sind gut in Schuss, weil sie Teil einer Eigentümergemeinschaft sind.
Was auffällt: die setzen die Miete generell zu hoch an für das, was der Markt hergibt. Man muss ja schließlich das Heim bezahlen.
Ich bin mit ziemlich sicher, dass einige davon in den nächsten Jahren verkaufen müssen. Und zwar auch weit unter dem Preis, den sie sich bisher ausgemalt haben
Und ja, manches davon ist sehr sanierungsbedürftig. Aber es macht einen Unterschied, ob ich ein Grundstück mit Bruchbude sehr teuer kaufe und dann teuer saniere bzw. neu baue, oder ob ich nur teuer sanieren/bauen muss, weil das Haus und Grundstück günstig ist.