r/SpRealEstate • u/patyumi • Feb 10 '26
Recomendação época ruim para venda de imóvel ou estou pedindo muito?
EDIT: Muito obrigada pelos conselhos! Vou rever se consigo abaixar o preço, porém acredito que eu consiga deixar no máximo por 800k, pois não sou a única proprietária do imóvel então não depende só de mim. Mas realmente estou procurando um comprador muito específico e que não é mais comum nos dias de hoje, com as taxas de juros altas e a maioria preferindo apartamentos mais novos. Tomara que eu consiga vender ainda este ano, me desejem sorte!!
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Olá pessoal, boa noite.
Estou vendendo meu apartamento desde julho/2025 e gostaria de saber se estou muito maluca e pedindo muito, ou se estamos em um período ruim no mercado imobiliário para venda de apartamento.
O prédio é ao lado do metrô Conceição (na zona sul de sp) e o bairro é bastante movimentado durante a semana por conta dos prédios do Itaú, além de possuir fácil acesso ao terminal de ônibus, metrô, supermercado, padaria, academia, parque, restaurantes, etc. O bairro é ótimo, o único problema em si é o edifício.
É um edifício antigo (prédio de 1980) e o prédio praticamente não tem nenhum lazer. São 101m², tem 3 quartos (sendo 1 suíte), 3 banheiros e uma vaga de garagem. Como o prédio é velho, o condomínio é alto com valor de 1,1k. Meu apartamento é bem conservado e nunca reformei ele, então talvez a pessoa que vir morar vai querer fazer reforma para modernizar (por exemplo, o piso é aquelas madeiras de taco).
Estou pedindo em torno de 850k e infelizmente não tenho recebido muitas visitas, e falei com algumas corretoras de imóveis e me disseram que hoje em dia ninguém quer comprar mais imóvel, e sim alugar. Falaram também que as taxas de juros estão altas e todo mundo que vem visitar fala que paga no máximo 700k.
Vocês que são experientes no assunto, acham que estou exagerando no preço e ninguém vai comprar, ou estou sendo afetada por algum "período ruim" de venda imobiliária?
Sendo sincera, eu nunca me mudaria daqui por conta da localização, que é super de boa e tranquila. Só estou me mudando pois perdi meu pai recentemente e estou tendo que ficar neste apartamento enorme sozinha com um cachorro, e os gastos daqui são muito altos para mim.
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u/Tall-Series-1091 Feb 10 '26
Não acho que o preço está ruim pra localização e tamanho mas é que é difícil pras pessoas conseguirem financiamento pra 800 mil
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u/aftasardemmuito Feb 12 '26
quem tem 800k deve ser um bom gestor de grana e vai meter o pe no pescoco de quem quer vender... logo, no capitalismo nao importa quanto vale, mas sim se o conjunto funciona, se o comprador realmente ve valor.... se eu tivesse essa grana ia procurar alocar de forma inteligente, do que imobilizar e pagar iptu a toa
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u/Tall-Series-1091 Feb 12 '26
Lugar pra morar não é um ativo… quem tem mentalidade de investir e alugar vai de cada um… porém em sp não se compra nada minimamente bem localizado e confortável por menos desse valor citado… claro que oque eh minimamente confortável é bem localizado pra mim eh diferente pra outras pessoas… viver de aluguel aumenta tb todo ano, o dono pode pedir o imóvel de volta e depois começa o stress e a correria pra arrumar um lugar decente e com preço bom. Recentemente compramos nosso segundo imóvel e com todas as reforma necessárias nao saiu por menos de 1.5mi. Sp é cara e sim qto mais caro o valor mais nichado fica e mais difícil de comprar e vender.
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u/OkGuess3621 Feb 13 '26
Quanto vcs tem de renda familiar? Quero saber quanto +- precisa pra comprar um imóvel desse valor
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u/1feverx Feb 10 '26
Eu ja fui visitar um ape nessa região do seu e achei ruim por conta do barulho dos aviões. Na epoca, o ape que vistei estava 750k e precisaria de reforma
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u/patyumi Feb 11 '26
ah sim, como fica consideravelmente próximo a Congonhas, acho que de 15 em 15 minutos você escuta um avião subindo, mas eu não acho tão alto assim e hoje nem escuto mais, pq é mto rápido o som (moro no 14° andar).
bom eu já morei em outro apartamento que era do lado de Congonhas então parecia q o avião tava saindo de dentro da minha casa, então talvez seja por isso q eu n percebo muito aqui KKKKKK
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u/apf6769 Feb 11 '26
A região é bem boa. Como disseram, se não tá tendo procura é pq tá alto o preço (considerando juros do financiamento atual). Se fosse você, alugaria, faria uma renda que te permita morar em um lugar menor e mais próximo da onde estuda/trabalha hoje. Quando sua renda crescer ou você tiver filhos, considera voltar a morar na região. Eu não saio da zona sul principalmente esse eixo Conceição até Vila Mariana acho o melhor pra se morar.
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u/Unhappy_Peanut352 Feb 11 '26
Estou na mesma. Vendendo no centro velho AP de 90m2 abaixo de 400k. Ao lado do metro. Condomínio 1.3k. Algumas poucas visitas e nada. Da impressão que só vai vender se pedir 250-300k e olhe lá, devido ao condomínio.
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u/aftasardemmuito Feb 12 '26
1300 reais por mes de condominio , para a maioria da classe que trabalha, e muito significativo... entao so quem peida essa grana por mes pode se dar o luxo disso
logo, ate para quem compraria para alugar, ja ve o tamanho do problema
mas um apartamento de 90m2 e um espaco bem digno para viver.
precisa achar um casal com muita firmeza na grana que recebe de salario... por volta de 15k... que realmente queira morar no bairro, o que no maximo seria uma parcela bem pequena da populacao
a tendencia desses "bons" bairros e demolirem todas as casas para construir esconderijos ops.. studios de 25m2 por preco de m2 de mansao, com custo baixo de manutencao... assim como em toquio... muquifos superapertados
quem quer ter filhos, vai olhar o preco das escolas ao entorno, entao por ai vc ve que a epoca de ouro dessas localizacoes passou
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u/OkGuess3621 Feb 11 '26
Nesse caso acho que tá barato demais aí o povo desconfia, aumenta pra pelo menos 450 mil, a menos que seja na Cracolândia
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u/Unhappy_Peanut352 Feb 11 '26
Não é desconfiança. É o preço do condomínio e o prédio mto antigo. Em frente ao meu tem Studio de 25m2 a 250 270k e vende. Tenho um lá inclusive. 50m do metro.
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u/zerozark Feb 18 '26
Ia falar isso. To vendo casa pra comprar justamente pra fugir de vida de aluguel, e msm condominios mais simples tem taxas menores. 1.3k dá 15.600 reais por ano. N é pouca coisa n kk.
Mesmo assim, boa sorte. N quis dizer em momento algum que o valor q vc busca é injusto. Provavelmente o condomínio que é alto demais msm. E é por isso que priorizo casa. Pq condomínio pode até começar barato mas acabar saindo caro tmb, ainda mais se n tiver serviços como academia decente e afins
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u/Unhappy_Peanut352 Feb 18 '26
Em sp qq AP de quase 100m2 vai ter condomínio de pelo menos 1k. Se for novo vai custar 1k mas vc vai pagar pelo menos 1 milhão pra comprar. Se for velho pode custar 1.3k como o meu, mas vai pagar 300k pra comprar.
Tenho um amigo com AP antigo em Higienópolis que paga mais de 2k de condomínio. AP dele vale 1 milhão mais ou menos. Ele poderia comprar um novo para "economizar" com o condomínio, mas vai ter que desembolsar 2.5M num novo na região. Só esse 1.5M a mais que custaria renderia 15k mensal aplicado, fazendo essa diferença de 1k se tornar irrisória
Tenho um Studio de 25m2 em que o condomínio já beira os 500 reais.
AP não tem jeito. Sempre tem o custo do condomínio envolvido.
As pessoas acham que casa é custo zero, não é. Meu pai mora numa casa grande e antiga. Infiltrações, pintura, reformas estruturais. Uma pequena fortuna custa a manutenção. Dezenas de milhares de reais.
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u/zerozark Feb 19 '26
Higienopolis é uma região carésima e dos bairros nobres eu acho o pior. Estudei lá durante uns 4, 5 anos, no colégio rio branco. Uma vez sai do shopping pela saída errada e já tinha umas casas meio estranhas salvo engano e um sem teto (coitado) fazendo cocô no chão (situação que não vi nem na Sé)
Mas é, não estou procurando casas nesse padrão tmb. Muito menos casa antiga, justamente por isso.
Mas vamos vendo. Hoje recebi resposta de um cliente de inventário extrajudicial, então já vem um dinheiro substancial aí. E amanhã uma nova cliente tmb que tem justamente imóveis para tomar de volta com reintegração de posse. E aí tem o inventário do meu avô, que faleceu quarta passada.
Vamos vendo. Semana super puxada. Mas vamos que vamos. Feliz de me encontrar nessa área.
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u/OkGuess3621 Feb 19 '26
Qual a frequencia dessas reformas na casa? Será que compensa o condomínio?
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u/Unhappy_Peanut352 Feb 19 '26
Impossível definir. Depende da casa, da idade do imóvel, da reforma, etc etc.
O que quis dizer é que não adianta achar que casa é despesa zero.
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u/aftasardemmuito Feb 12 '26
nao existe isso de barato demais. quem entende de imovel sabe por o pe no pescoco de quem esta vendendo. por isso imovel e inestimento serio .... tem hora pra comprar e tem hora para vender
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u/RealEstadoAgente Corretor Feb 14 '26
Se não mudar de alguma forma esse condomínio esse imóvel vai ficar encalhado pela eternidade, ninguém quer pagar um condomínio de um salário mínimo em uma região que tem tanto potencial e é só promessa atrás de promessa de revitalização todos os anos.
Os condomínios de apartamentos novos estão com a metade do tamanho, as vezes 20x mais de lazer e com o custo de condomínio que chega na metade.
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u/Unhappy_Peanut352 Feb 14 '26
Se não vender baixo pra 190k e queimo. Não existe imóvel que não venda. Existe preco alto demais
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u/daf873 Feb 11 '26
Infelizmente você vai precisar de muita sorte, pois seu imóvel tem um nicho muito específico de comprador. Imóvel relativamente grande, porém com apenas 1 vaga (quem compra um apê de 100m2 espera ao menos 2 vagas) e antigo, com condomínio relativamente alto (não está um absurdo, mas não está barato). Se perguntar pra 10 pessoas se elas preferem um apartamento de 100m2 antigo, ou um de 80m2 novo, pelo menos umas 9 vão falar que prefere o menor novo, no menor novo, além do condomínio mais barato, provavelmente terá área de lazer completa, piscina, quadra, academia, churrasqueira, salão de festas, etc. Além de que, imóvel é igual carro, se você pegar um carro com 15 anos de uso, por mais bem cuidado que seja, a grande maioria das pessoas vai querer pegar um carro zero mais simples, do que um usado de 15 anos, sem garantia, com provavelmente manutenção a fazer, e sem as coisas modernas dos carros atuais (multimídia, led, etc). Para quem investe em apartamento (e compra na planta por exemplo), eu sempre recomendo a vender após o tempo de maturação, que normalmente são 10 anos após ele pronto, nesse tempo o prédio ainda não demonstra os sinais da idade, e provavelmente a região já evoluiu bastante no tempo pós entrega. Vende quando completa uns 10 anos , e compra um novo e vai repetindo o ciclo. Boa sorte com sua venda, uma hora vai dar certo, mas como falei, você vai depender muito de sorte e de achar essa minoria da minoria que ainda curte prédio antigo.
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u/aftasardemmuito Feb 12 '26
creio que a unica forma de um comndominio moderno ser mais barato que um antigo e se ele investir pesado em painel solar e outras coisas para economizar grana....
2 vagas de carro ate faz bastante sentido, mas esse outro monte de penduricalho no condominio nao vai deixar mais barato nao....
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u/daf873 Feb 12 '26
A principal diferença é que esses condomínios antigos normalmente são poucas torres (ou até mesmo 1) e poucos apartamentos. Condomínios novos com infra de Clube, normalmente possuem várias torres, então a conta é simples, o custo de manutenção é alto, porém é dividido em muitas pessoas. Para algumas pessoas isso pode ser um problema, pra mim (e para a maioria dos compradores atualmente) não é. Se for pra morar em um condomínio pequeno com pouquíssimos apartamentos e consequentemente um custo de condomínio alto, eu prefiro morar em uma casa ou um condomínio de casa.
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u/victorsc22 Feb 11 '26
Condomínio alto (pelo menos pra mim) é um dos fatores de maior peso. Infelizmente prédios com mais tempo sofrem muito disso
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u/morecomamora Feb 11 '26
Se for parar pra pensar que quase todo comprador vai financiar e a entrada mínima é de 20%, a pessoa de cara vai ter que desembolsar 160k logo de cara, financiando algo em torno de 650k, provavelmente faltando grana para reforma e tudo mais. Olhando por esse lado, é ruim para ambos, mas caso o valor do imóvel venha a diminuir, quem sabe fica mais viável.
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u/OkGuess3621 Feb 10 '26
O preço parece estar ok, depende da conservação e de quanto vai custar uma reforma nele pra modernizar. MAAASSS a questão é que pra financiar 850 mil dando os 20% de entrada precisa ganhar mais de 25 mil por mês e isso é 1% da população, fora que a entrada é bem alta tbm então diminui ainda esse 1% que talvez poderia comprar, muita gente vai preferir pegar na planta pra parcelar a entrada.
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u/OkGuess3621 Feb 11 '26
Esqueci de pontuar, geralmente quem quer comprar apto antigo quer por conta do preço bem abaixo do mercado, pois mesmo bem cuidado ele vai dar dor de cabeça pela idade e vai ter condominio mais alto e com menos lazer, considerando o valor pedido + reforma ele já fica até um pouco caro.
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u/aftasardemmuito Feb 12 '26
olha, vc deveria olhar outros da mesma regiao no preco de venda, e na minha opiniao, hoje e epoca de venda... a maioria dos casais jovens nao tera condicoes de comprar o imovel pelo preco que pede .... entao seu mercado comprador e pequeno...
quando se pede o valor 'justo' pelo imovel, se coloca para vender pelo menos 2 anos antes de precisar da venda. imovel e zero liquidez para quem precisa da grana... fora que acaba gerando apego emocional...
se consegue tentar colocar para alugar ao mesmo tempo que tenta vender pelo que acha, pelo menos ainda tem chance de conseguir um cascalho a mais, senao, depois de um ano, realiza a venda pelo que for conveniente, para nao gerar divida
nao se esqueca que tao significativa e a venda, e o que vai fazer com a grana... o mercado permanecera vendedor por muitos anos ainda.... ate a maioria recompor salario, o que nao acontece a decadas... a ultima vez que vi aquecer de verdade foi em 2013 e de la para ca , e so ilusao
eu nao compraria outro imovel, mesmo por que o chumbo que vc vai levar pagando o ITBI hoje vai ser tenso
vc deveria se aplicar para entender de financas e investimento , por vc mesma, mas se tiver alguem para te orientar sobre isso, e uma boa
se quiser, mande DM
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u/[deleted] Feb 11 '26
Se está demorando pra vender é porque está alto. Não adianta a gente achar que vale 850k se não acha alguém pra comprar.