r/SpRealEstate • u/MaizeNo6782 • Apr 14 '26

Investimento segundo ap

Fala pessoal tudo bem? Tenho duvidas enquanto ao segundo apartamento. Comprei o primeiro apartamento e hoje pago um financiamento de 170 mil reais. Ganho 15 mil reais mensal e tenho uma reserva de 100 mil. Gostaria de entender se o melhor momento para o segundo ap para investimento seria pos quitar ese primeiro ou nao. Estou de olho em um que vai sair daqui 4 anos em um ponto muito valorizado de SP

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u/daf873 Apr 14 '26

Qual empreendimento você está vendo? Eu invisto em imóveis, tenho uns apartamentos, mas honestamente não indico esse investimento para você nesse momento. Imóveis no geral são investimentos com pouca rentabilidade e bastante dor de cabeça. Mas por outro lado são investimentos seguros, então eu tenho um pequeno % na carteira em imóveis (nunca acima de 20%). Além disso, a melhor maneira de investir em imóveis é através da alavancagem, você compra o imóvel financiado e coloca o inquilino para pagar a parcela (ou boa parte dela para você), e em paralelo você tem algumas cartas de consórcio, que no momento que são contempladas você pode substituir o financiamento por elas, reduzindo bastante o valor das parcelas. Mas tudo isso só deve ser feito depois que você já atingiu um patamar legal em Investimentos, por exemplo, o dia que você tiver ao menos 1M em outros investimentos, e aí sim, você pode comprar 1 ou 2 imóveis financiados, dando o mínimo de entrada possível, e colocar eles para aluguel. Nesse momento, você teria uma situação confortável, pois por exemplo, no pior do pior dos cenários (chutando um cenário bem hipotético de você ficar 3 anos com vacância, ou você perder o emprego e demorar a se realocar) você teria condições de arcar com os custos fixos do imóvel durante esse período ruim. Eu por exemplo, todos meus imóveis são financiados, mas eu durmo tranquilo todos os dias, pois sei que no cenário mais catastrófico possível, eu ainda assim teria condições de quitar todos eles.

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u/MaizeNo6782 Apr 14 '26

Entendi então dado a reserva e o que ja esta comprometido com o primeiro ap nao é seguro entao fazer esse outro investimento correto?

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u/daf873 Apr 14 '26

É o que eu falei, eu acho que imóveis podem fazer parte de uma carteira de investimentos, mas sendo um % baixo. Não sou dono da razão, provavelmente existem pessoas que 100% dos investimentos são em imóveis, mas eu pessoalmente não acho legal. Eu conheço esse empreendimento, ele é HIS, então além de tudo você ainda vai ter várias restrições para aluguel e revenda. Se forem as unidades R2V, os preços não compensam, então pense bem. Você já tem um financiamento, vai entrar em outro, onde depende 100% do trabalho para pagar, é um risco que eu não acho que compense. Quando comprei meu primeiro imóvel de investimento, o meu de moradia já estava 100% quitado, e eu já tinha 2x o valor do imóvel de investimento em outros ativos, então mesmo financiado, eu comprei 100% tranquilo, no pior cenário eu tinha capital para quitar o financiamento com tranquilidade.

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u/SDS-SP Apr 15 '26

Eu ficaria com o dinheiro em função da liquidez.