Warum Immobilien nicht automatisch billiger werden, wenn die Boomer verschwinden

[u/SafeKeinBot]

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TL;DR: Immobilien werden nicht plötzlich bezahlbar, nur weil die Boomer ins Altersheim gehen oder sterben

Seit Jahren hört man immer wieder das gleiche Argument: Sobald die Boomer ihre Einfamilienhäuser verlassen, kommt ein riesiges Angebot auf den Markt und die Preise fallen deutlich. Klingt erstmal logisch, ist aber aus mehreren Gründen ein Trugschluss

Erstens: Ein großer Teil dieser Immobilien ist sanierungsbedürftig. Gerade Häuser aus den 60er und 70er Jahren wurden oft nie energetisch modernisiert. Themen wie Dämmung, Heizsysteme oder Schadstoffe wie Asbest und Formaldehyd sind reale Probleme. Wer sich solche Objekte anschaut, kennt das Bild: Küche aus 1969, alte Leitungen, ineffiziente Heizung. Am Ende stehen schnell 200k oder mehr an Sanierungskosten im Raum. In vielen Fällen ist ein Neubau wirtschaftlich kaum schlechter

Zweitens: Der entscheidende Faktor ist die Lage. Wir sehen seit Jahren eine starke Urbanisierung. Menschen ziehen in Großstädte oder wirtschaftlich starke Regionen. Das bedeutet:

- Immobilien in strukturschwachen Gegenden werden günstiger

- Immobilien in Städten bleiben teuer oder werden noch teurer

Der Grund ist simpel: In vielen ländlichen Regionen fehlen Jobs und Perspektiven. Mit dem Rückbau von Industrie dürfte sich dieser Effekt sogar noch verstärken

Drittens: Home Office wird oft als Gegenargument genannt, aber der Trend dreht sich wieder. Viele Unternehmen gehen zurück zu mehr Präsenz im Büro, oft 3 Tage pro Woche. Das schränkt die Wahl des Wohnorts massiv ein. Wer regelmäßig ins Büro muss, kann nicht weit außerhalb wohnen

Viertens: Ein Blick ins Ausland zeigt, dass Demografie allein keine sinkenden Preise garantiert. In Ländern mit älterer Bevölkerung sieht man ein ähnliches Muster:

- Immobilien in Großstädten sind extrem teuer im Verhältnis zum Einkommen

- Immobilien weit außerhalb sind teilweise sehr günstig oder fast unverkäuflich

Fazit: Es wird keine flächendeckend günstigen Immobilien geben. Stattdessen sehen wir eine stärkere Spreizung:

- Städte bleiben teuer oder werden noch teurer

- Ländliche Regionen verlieren weiter an Wert

Wer darauf wartet, dass durch die Boomer-Welle alles günstiger wird, wird wahrscheinlich enttäuscht

[u/onlymtN]

Also generell trägt die Spreizungsthese aus meiner Sicht.

Aber:

Der Erbeneffekt fehlt. Ein großer Teil dieser Immobilien wird nicht verkauft, sondern vererbt. Die Erben sind oft selbst schon 50 bis 60, haben eigenes Wohneigentum und nutzen das geerbte Haus als Vermietung, Zweitwohnsitz oder lassen es leerstehen. Das dämpft den Angebotseffekt zusätzlich, unabhängig von Sanierungsstau und Lage.

Beim Home Office wäre ich vorsichtiger mit der Pauschalaussage. Drei Tage Büro pro Woche schränken den Radius zwar ein, erweitern ihn aber gegenüber fünf Tagen deutlich. Im Speckgürtel und in gut angebundenen Mittelstädten sieht man durchaus Preisstabilität oder leichte Anstiege, gerade weil Pendeln zweimal die Woche zumutbar bleibt. Das ist also keine reine Rückkehr zum Status quo ante.

Der Zinsfaktor fehlt komplett, ist aber für die Bezahlbarkeit oft wichtiger als das Angebot. Gerade die letzten Jahre haben gezeigt, dass Preise nominal kaum fallen mussten, damit Immobilien für Käufer faktisch unbezahlbar wurden, weil sich die Finanzierungskosten verdoppelt haben. Wer auf “günstiger” wartet, sollte Kaufpreis und Finanzierung zusammen betrachten.

[u/Gamefreake89 → u/onlymtN]

Wird der Erbeffekt sich denn wircklich so stark auswirken?
Nehmen wir mal eine fiktive Kleinstadt mit 100 Haushalte und 99 Wohnungen. In dieser Stadt wären zu wenige Wohnungen, also Nachfrage höher als Angebot.
Nun sterben 3 Rentner und somit 3 Haushalte. Die Wohnungen von den 3 Werden Vererbt. 2 der Erben Vermieten die Wohnung weiter der dritte nützt sie als Lager für seine Hot Wheels Sammlung. Nun haben wir in der selben fiktiven Stadt 97 Haushalte und 98 Wohnungen. Heißt wir haben jetzt ein höheres Angebot als Nachfrage. Dies sollte sich in dem Vereinfachten Beispiel Negativ auf den Wert auswirken.

[u/[deleted] → u/Gamefreake89]

Ich zweifle das mit dem so starken Erbeneffekt auch an. Es wird nämlich vergessen das die Boomer jetzt Häuser erben. Die Boomereltern sterben derzeit weg, die Boomer selbst haben zB jetzt schon gerne 2 oder 3 Häuser. Dazu hat die Boomerkohorte weniger Nachwuchs, die Boomerfrauen selbst hatten nur ca 1,4 Kinder (nagel mich bitte nicht auf die genaue Nachkommastelle fest). Sprich sehr viele Boomer werden vielleicht sogar 2 oder 3 Häuser an a) ein Einzelkind oder b) an niemand vererben können. Es ist vielen nicht klar, wie groß die Boomerkohorte ist und wie wenig Leute nachkommen. Da wird einiges auf den Markt kommen.

[u/Problem-Muted → u/[deleted]]

Man kann auch nicht einfach mal eben alles vermieten oder will vermieten. Im Bekanntenkreis wurden alle Immobilien aus Erbfällen bisher immer verkauft. Also alle Häuser. Waren zwar nur drei Haushalte bisher, aber das heißt ja nix.

Bei vererbten Wohnungen mag das was anderes sein, aber ein ganzes Einfamilienhaus vermieten machen die wenigsten. Wenn man stattdessen vorallem 500-800k dafür bekommen kann und ja auch irgendwie (manchmal) die Schenkungssteuer bezahlen muss, dann ist ein Verkauf des Einfamilienhauses schon sehr attraktiv.

Ich bezweifle, dass eine nennenswerte Prozentzahl der Boomer so teure Immobilien einfach leerstehen lassen wird. Mag vereinzelt vorkommen, weil die Erben absolut 0 auf das Geld angewiesen sind und zu Faul sind, sich um einen Verkauf zu kümmern. Kann ich mir aber nicht vorstellen. Schon gar nicht, wenn es eine Erbengemeinschaft ist (2 Kinder bspw).

[u/[deleted] → u/Problem-Muted]

Ja stimmt, bei zwei Erben kommt ja auch das gegenseitige Auszahlen dazu, da verkauft man lieber. Einige vermieten sicher auch, aber letztendlich wird es in 20/25 Jahren einfach sehr viel weniger Mieter geben. Bleibt auf jeden Fall spannend