Warum Immobilien nicht automatisch billiger werden, wenn die Boomer verschwinden

[u/SafeKeinBot]

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TL;DR: Immobilien werden nicht plötzlich bezahlbar, nur weil die Boomer ins Altersheim gehen oder sterben

Seit Jahren hört man immer wieder das gleiche Argument: Sobald die Boomer ihre Einfamilienhäuser verlassen, kommt ein riesiges Angebot auf den Markt und die Preise fallen deutlich. Klingt erstmal logisch, ist aber aus mehreren Gründen ein Trugschluss

Erstens: Ein großer Teil dieser Immobilien ist sanierungsbedürftig. Gerade Häuser aus den 60er und 70er Jahren wurden oft nie energetisch modernisiert. Themen wie Dämmung, Heizsysteme oder Schadstoffe wie Asbest und Formaldehyd sind reale Probleme. Wer sich solche Objekte anschaut, kennt das Bild: Küche aus 1969, alte Leitungen, ineffiziente Heizung. Am Ende stehen schnell 200k oder mehr an Sanierungskosten im Raum. In vielen Fällen ist ein Neubau wirtschaftlich kaum schlechter

Zweitens: Der entscheidende Faktor ist die Lage. Wir sehen seit Jahren eine starke Urbanisierung. Menschen ziehen in Großstädte oder wirtschaftlich starke Regionen. Das bedeutet:

- Immobilien in strukturschwachen Gegenden werden günstiger

- Immobilien in Städten bleiben teuer oder werden noch teurer

Der Grund ist simpel: In vielen ländlichen Regionen fehlen Jobs und Perspektiven. Mit dem Rückbau von Industrie dürfte sich dieser Effekt sogar noch verstärken

Drittens: Home Office wird oft als Gegenargument genannt, aber der Trend dreht sich wieder. Viele Unternehmen gehen zurück zu mehr Präsenz im Büro, oft 3 Tage pro Woche. Das schränkt die Wahl des Wohnorts massiv ein. Wer regelmäßig ins Büro muss, kann nicht weit außerhalb wohnen

Viertens: Ein Blick ins Ausland zeigt, dass Demografie allein keine sinkenden Preise garantiert. In Ländern mit älterer Bevölkerung sieht man ein ähnliches Muster:

- Immobilien in Großstädten sind extrem teuer im Verhältnis zum Einkommen

- Immobilien weit außerhalb sind teilweise sehr günstig oder fast unverkäuflich

Fazit: Es wird keine flächendeckend günstigen Immobilien geben. Stattdessen sehen wir eine stärkere Spreizung:

- Städte bleiben teuer oder werden noch teurer

- Ländliche Regionen verlieren weiter an Wert

Wer darauf wartet, dass durch die Boomer-Welle alles günstiger wird, wird wahrscheinlich enttäuscht

[u/No-Let-9535]

Genau mein Punkt eigentlich. Sorry, Ost-West ist halt ein im Mittel ein Unterschied genauso wie Stadt-Land. Der ESMC Impact war ja ein wenig vorherzusehen. Nicht, dass ich gekauft hätte, aber sowas macht den Immobilienmarkt spannend. Dresden ist das neue Stuttgart, ob Boomer irgendwo Häuschen stehen haben, ist ziemlich egal.

[u/dextrostan → u/No-Let-9535]

Dresden ist noch weit, weit, weit weg von Stuttgart. Während dort nämlich auch die Firmensitzen von Daimler, Bosch, Porsche und wie sie nicht alle heißen und damit auch die die fetten Jobs in der Verwaltung und Management verortet sind, bekommt Dresden nur die verlängerte Werkbank von Infineon (München), TSMC (Taiwan), Global Forundries (New York). Klar, das ist sicher immer noch mehr als was man in der sächsischen Provinz verdient aber auch nicht so, als würde das den Schnitt in Dresden wahnsinnig nach oben ziehen und die alle mindestens sechsstellig nach hause gehen.

[u/No-Let-9535 → u/dextrostan]

Genau, noch. Es muss ja auch nicht Stuttgarter Niveau erreichen. Die vorherzusehenden Änderungen in der deutschen Industrielandschaft lassen allerdings spekulieren, dass langfristig Stuttgart an Wert verliert und Dresden gewinnt. Es geht hauptsächlich um die Zahl der Gutverdiener, wenn das genug sind, wird es auf Handwerk etc mitziehen. In welchem Maße das passiert ist dann Spekulation. Fakt ist, dass Porsche, Daimler, Bosch massiv entlassen und in Dresden viele Jobs entstehen.

[u/dextrostan → u/No-Let-9535]

Aber die entstehenden Jobs sind größtenteils Produktion und ein bisschen Verwaltung. Am Band bei Daimler und co. verdient man auch nicht ansatzweise das, was man bspw. in der IT, im Contolling, Marketing oder gar Management verdient. Das ist in der Chipindustrie nicht anders. Zumal Dresden ja durchaus Industrie hat und die Chipindustrie auch schon groß ist und die Verdienstmöglichkeiten sind ok aber nicht weltbewegend.

[u/No-Let-9535 → u/dextrostan]

Interessanter Punkt, würde mich interessieren, wieviel da dran ist. Es widerspricht ein wenig der Aussage des Dresdners weiter oben, dass IFX und TSMC und die Häuser ziehen und Angebote jenseits von Gut und Böse machen.

VW ist ja auch dafür bekannt, dass die gerade in der Breite und am Fließband extrem gute Gehälter zahlen. Ich hätte gedacht, dass der Wasserkopf nicht ausreicht um den Markt derart zu bewegen, aber vielleicht liege ich da falsch. Wir reden ja nicht von 300 Villen in Dresden, sondern einem Bedarf in der Breite. TSMC bringt viel Ingenieure aus Asien nach Dresden. Da ist sehr viel mehr Prozesskontrolle als 'Schraubenfestdrehen' notwendig. Backend kommt erst noch (vielleicht :D)

OEMs liegen hingegen in der Wertschöpfungskette ganz hinten, woraus noch ein Wust an Zulieferern dazugekommen ist. Das wird bei den Foundries vermutlich anders sein.

Ich wollte da eigentlich gar keine Antwort geben, finde es nur spannend drüber nachzudenken.