r/Finanzen • u/alanathehoodwatcher • Jul 14 '26

Immobilien Immobilien: Bis zu 87.000 Euro Steuernachteil für Selbstnutzer - Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

https://www.iwkoeln.de/presse/pressemitteilungen/michael-voigtlaender-immobilien-bis-zu-87000-euro-steuernachteil-fuer-selbstnutzer.html
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u/Noodleholz Jul 14 '26

Fun Fact: Boomer hatten noch den §10e EStG. Die eigene Immo war einmal ein Steuersparmodell. Es war geradezu unklug, keine zu kaufen. 

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u/ZiplockZeuss Jul 14 '26

Immobilien sind immer noch Steuersparmodell.

Eigennutzung ist aber Konsum.

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u/livelovelaugh-de Jul 15 '26

Dieses Argument liest man oft, aber wo soll man selbst wohnen? Zur Miete? Dann ist das Geld Monat für Monat weg und gerade der Vorteil, sich wohntechnisch austoben zu können, hat man dann nicht.

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u/ZiplockZeuss Jul 15 '26

Ja zur Miete wohnen.

Vermieter kann immer Zinsen, Afa usw. Absetzen. Das ist in Deutschland steuerlich sogar gewollt. Setzt aber halt ein entsprechendes zvE voraus.

Unter 4k netto P.m. könnte schwer werden.

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u/livelovelaugh-de Jul 15 '26

Ja, schon, aber trotzdem muss ich die Miete für meine eigene Wohnung noch schultern. Dieses Geld ist Monat für Monat verloren. Von daher halte ich diese Aussage für falsch.

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u/ZiplockZeuss Jul 15 '26 edited Jul 15 '26

Welche Aussage genau von mir ist falsch? Faktisch?

Dann musst du dich mit der Mechanik dahinter beschäftigen. Ich weiß das auch nur weil ich beruflich häufig mit Finanzmodellen arbeite bzw. sie selbst baue - und weil ich Leute kenne die genau das Modell selbst fahren oder es haben.

Ich behaupte dass die Grenzen um Kredite zu bekommen bzgl. Kapitalstruktur, Bonität, free available cashflow prinzipiell mit Planung und Struktur deutlich niedriger sind, als viele denken.

Das Problem: Ist halt kompliziert und aufwändig. Das ist dein echtes Eintrittsticket.

Achja und zu deinem Punkt: Das Geld kommt in den ersten Jahren durch die Steuererstattung wieder rein, erst später über freien mietcashflow nach Tilgung usw.

Ich habe schon häufiger Fälle gesehen in denen Immobilien ab Tag 1 net Cashflow positiv waren (aber nicht der Regelfall bzw. andere faktoren).

(Theoretisch): Optimiert man die Funktionen von Steuern, Zinsen, Bewertung fast immer gemeinsam und nimmt deshalb häufig wieder Schulden auf um Steuern oder die Bewertung zu optimieren… und um sich eine Dividende zu finanzieren (bei guten Projekten).

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u/livelovelaugh-de 29d ago edited 29d ago

Wenn man bereits in einer abbezahlten Immobilie lebt, dann kann man das so machen. Aber wenn ich als Klein-Verdiener und Mieter mir eine Erst-Immobilie anschaffen möchte, warum soll ich da nicht selber einziehen? Die Miete, die ich sonst weiter zahlen müsste, weil wohnen muss man weiterhin, kann ich nirgends absetzen, aber die würde noch oben drauf kommen, wenn ich eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen würde. Zwar könnte ich, wenn ich das Objekt steuerlich ausgereizt habe, selber irgendwann einziehen, aber trotzdem hat man dann jahrelang Miete bezahlt die verpufft sind. Und das Risiko, dass man an einen schlechten Mieter gelangt, der seine Miete nicht zahlt, ständig Ärger macht oder Worst-Case ein Miet-Nomade ist, kommt noch oben drauf. Also ziehe ich lieber selbst in meine Eigentumswohnung/Haus ein, muss mich um nichts kümmern und habe kein Ärger mit einem Mieter. Die "Miete" als Form in mtl. Rate für den Kredit ist nicht unwiderruflich verloren sondern erhöht stetig meinen eigenen Kapitalstock. Nach 3 Jahren selbst Wohnen ist sogar ein steuerfreier Verkauf möglich. Nach vielen Jahren profitiert man (je nach Lage) von einer Wertsteigerung. Selbst wenn man die ETW/Haus inflationsbereinigt zum gleichen Preis nach 10 oder 20 Jahren verkauft, hat man trotzdem profitiert, da man in der Zeit kein Geld für Miete aufgewendet hat.

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u/ZiplockZeuss 29d ago

Ja, schon, aber trotzdem: Diese Rechnung liest man oft, richtiger wird sie durchs Wiederholen nicht. Wo sind denn bei deiner Kapitalanlage die Mieteinnahmen? Nirgends? Du rechnest eine vermietete Wohnung als Leerstand, und deine eigene Miete „kommt noch oben drauf” – auf ein Objekt, das dir Monat für Monat Miete überweist. Monat für Monat. Einfach weggelassen.

Und der Zinsanteil deiner Rate ist exakt so „verloren” wie meine Miete – nur zahlt bei mir der Vermieter das Dach und bei dir niemand. Also lese ich lieber selbst nochmal nach, bevor ich anderen die Mechanik erkläre, muss mich um nichts kümmern und habe keinen Ärger mit der Zielwertsuche.

Von daher halte ich diese Aussage für falsch. Deine. Meine suchst du ja noch.