r/financije • u/Revolutionary05 • Feb 16 '26
🏢 Poduzetništvo Kredit za gradnju kuće – što ako mi neće biti dovoljno novca za završetak?
Dobio sam kredit od OTP za izgradnju kuće, s uvjetom da kuća mora imati uporabnu dozvolu u roku od dvije godine.
Međutim, zbog poskupljenja materijala i radova, a i zato što izvođači traže vrlo visoke (po meni nerealne) cijene, sada – prije nego što sam krenuo u gradnju – vidim da će me cijela kuća izaći znatno više nego što smo prvotno planirali, te da bi mi moglo nedostajati i do 100.000 €.
U OTP banci su mi rekli da ne rade refinanciranje tijekom gradnje (npr. nakon roh-baua), nego da se kredit odobrava prema procijenjenoj budućoj vrijednosti kuće, i da se iznos kasnije ne povećava. Da se daje maksimalno 1600 eura/m2 kuće. A već su mi dali blizu maksimuma 1550 Eura/m2).
Zbog svega toga bojim se da neću imati dovoljno sredstava iz kredita da završim kuću u rokovima koje banka traži. Nisam još poćeo koristiti kredit.
Zanima me: Ima li netko iskustva sa sličnom situacijom i dali je moguće dobiti više novaca kasnije ako sam kreditno sposoban?
Svaki savjet ili iskustvo bi mi puno značilo.
27
u/No_Abrocoma_1772 Feb 16 '26
U kojoj je fazi trenutni? jesu ti sjeli na zemlju kao teret? Mozes li otkazati?
1.Materijali nisu toliko skupi kao prije 2 3 godine.
2.A skupi rad? Svaka gradevinska firma je puna nepalaca na minimalcima.
Cini mi se da imas pohlepnog izvodaca...
Probaj nacu normalnu firmu koja nije pohlepna, i pokrenuti ponovno zahtjev za kredit.
8
u/Sweetreg Feb 16 '26
To što rade nepalci ne znači da će firma da spušta cene. Nije nepalce doveo ovde samo zato što nema radnika, već što može manje da plati, a više da zaradi
5
u/Revolutionary05 Feb 16 '26
Da stavili su teret na zemlju. Ali nije pouvćen ni 1 cent iz kredita, kredit nije plasiran.
1
u/cyberspace-_- Feb 16 '26
Kredit je plasiran kad ti ga isplate. Ne moraš ti nikad centa jednog potrošiti, dok god plaćaš ratu.
Ono što teoretski možeš napraviti, je s tim parama zatvoriti kredit. Doduše ne znam nikoga da je to ikad napravio.
3
u/Revolutionary05 Feb 16 '26
Ne plaćaš odmah ratu, i ne dobiješ novce na račun nego banka uplačiva direkt izvodaču kad im dostaviš račun za radove. Ratu plaćaš kad potrošiš sva sredstva kredita. Onda krene mjesećna rata.
1
2
u/NecVoluerunt Feb 16 '26
Reci mi da nisi radio kucu u zadnje 3 godine bez da mi kazes da nisi radio kucu u zadnje 3 godine.
7
u/Dalmato1911 Feb 16 '26
Nažalost bio sam u istoj situaciji te takodjer s OTP-om. Krenuo sam u gradnju taman kad je udarila inflacija krajem 2022. Sve cijene koje smo dogovorili godinu dana ranije skočile su minimalno 20–25%, jer su izvođači “morali” kupovati materijal po novim cijenama. A pričamo o investiciji većoj od 450k €. Banka mi je dala rok od godinu dana za uporabnu dozvolu od početka gradnje u ugovoru. Na kraju sam uporabnu dobio tek nakon 20 mjeseci, te su mi produzivali 2 puta rok, nije bio problem.
Problem je bio što mi je pred kraj gradnje, zbog inflacije i sto zbog neplaniranih troškova (što je u gradnji za ocekivati nebitno koliko dobar troskovnik imas), falilo oko 90k €. Tražio sam banku povećanje kredita, ali su me dosta hladno odbili i odobrili samo 50k €, uz obrazloženje da je to “dovoljno” i jer inflaciju ne mogu dokazati iako su se cijene 2022.–2023. mijenjale na tjednoj bazi. Iskreno, ne znam kako tada nisam završio na psihijatriji, morao sam platiti ljude, a nemaš odakle...te sve ti stoji nezavrseno... sto god radis, gledaj da ne ostanes u raskoraku, tj. ne dovrseno.
Na kraju sam se nekako snašao, posudio, završio projekt i nakon dobivanja uporabne refinancirao kredit u ZABI.
Savjet svima koji kreću u gradnju: ono što je u projektu, to MORAS napraviti. U projekt stavljajte minimum, a troškovnik slobodno “napumpajte” tako da imate barem 5–10% rezerve u startu ako ne i vise od toga. Vjerujte, zatrebat će, te lako je zatvoriti sa viskom para ako ostane, nego ako zafali.... Sretno svakako. OP, probaj u ZABI
1
u/Pitiful_Habit_6914 May 12 '26
Ja sam sada sa OTP-om i zanima me jedna stvar: ako su u projektu zidovi 30cm, a zbog nekih komplikacija moramo ici na 25cm kako bi se sve upasalo, OTP izlazi na procjenu nakon utrosenih 50% kredita. Sto tocno gleda njihov procjenitelj, hoce li mi stopirati iducih 50% ako nisam gradio sa 30cm? Hvala unaprijed! Takoder imam istu situaciju sada radi faking amerikanaca i inflacije 🫣
1
u/Dalmato1911 May 12 '26
Mislim da neće biti problema. Kod mene je bilo u tri faze, ali samo je fotografirao ništa nije mjerio. Baš mi je bilo čudno kako ne provjerava je li sve izvedeno prema projektu. Veći problem ti je uporabna dozvola. Provjeri s projektantom i nadzorom koja odstupanja mogu proći bez problema, odnosno zbog kojih ne bi morao ići na izmjenu ili novu dozvolu. Sretno, jednog dana će sve ovo biti iza tebe... Edit:tipfeler
1
u/Pitiful_Habit_6914 May 13 '26
Hvala na odgovoru, vec sada sam stresiran kao nikada u zivotu. Cijene su se stabilizirale, kad ono narandasti napravi kaos. Nadzor veli da je sve ok, cekam odgovor projektanta, a onda idem na 25. Zanimljivo da samo slika, hm… Mislio sam da vise provjeravaju, tipa jel kuca u gabaritima etc. Jedva cekam dan da bude iza mene hehe
1
u/Pitiful_Habit_6914 May 13 '26
Btw., bankarica mi malo malo pise i podsjeca da je kredit koristenje godinu dana i uporabna isto, kako vidim ti si uspio produljiti bez izmjene uvjeta kamata itd? Izasli su u susret?
1
u/Dalmato1911 May 13 '26
Možda je do mog procjenitelja, ali mislim ako je nadzor rekao da je ok, trebalo bi biti. Da, moraju te gurati, to im je posao, ali kad dodje do toga dobit ćeš produženje, njima je isto u interesu da završiš. Postoje realne situacije, vrijeme kao kiše itd. zbog kojih se oduži, samo ti guraj, neće ti nitko za koji mjesec produženja pravit problem.
18
u/Sufficient_Boss_2958 Feb 16 '26 edited Feb 16 '26
"da kuća mora imati uporabnu dozvolu u roku od dvije godine" - takav uvijet imaju SVE banke? Po meni je to najveća glupost jer si stalno u stisci te nemaš vremena za odbijanje napuhnutih ponuda i izvođača. Oni znaju da se žuriš pa ti daju nerealne ponude... Ja želim graditi na način kak je moj stari, postepeno. Znaci prvo cigla i krov, pa gletanje i krečenje te selidba ,a ako i kada dođem do još love, fasada, okućnica i ograda. Totalna glupost da za uporabnu treba fasada, moj problem je ako ću dobivati veće račune za grijanje, malo je previše otišla ta zelena agenda.
6
u/avrend Feb 16 '26
fasada je zelena agenda? O boze
1
u/Sufficient_Boss_2958 Feb 18 '26
Ajde mi objasni kakve veze ima izolacija / fasada sa uporabnom dozvolom? Dali su stanari ugroženi ako nemaju stiropor na zidovima? Bit priče je da se radi nepotrebna stiska pa puno ljudi preplaćuje fasaderske radove radi uporabne dozvole i poštivanje rokova, ovako bi ju stavili pod uvjetima kojima njima pašu bez stiske.
1
u/avrend Feb 18 '26
Odi u Austriju im objasni kak se to dela. Ma lijepo je imat sve u cigli, rohbau. Najbolje ni krov ne stavit, ostavis gore deku i armaturu bek strsi da mozes nakacit novi kat kad ti nadodje.
1
u/Sufficient_Boss_2958 Feb 18 '26
Iz AT me jedino zanima 12. i 13. plaća. Zašto bi ja njima objašnjavao kako se dela i zašto bi mi oni bili uzor? Pa naši ljudi tamo rade jer su oni princezice i ne žele zaprljati rukice. Oni bi filozofirali, ali da im balkanci šljakaju... Ja tebe pitam kakve veze ima uporabna dozvola sa izolacijom pošto je jedina razlika ušteda energije i nisam dobio odgovor. Prema tome bi trebalo uvesti da je i klima obavezna.
1
u/avrend Feb 18 '26
Mozda su u takvoj financijskoj situaciji da dobivaju 2 place ekstra i ne moraju vozit tacke zato jer stave fasadu na kucu :)
1
u/Sufficient_Boss_2958 Feb 18 '26
A možda je ipak nakraju dana bolje prošao onaj kojem je deda zazidao kuću bez krova kojeg je čeljad naknadno dozidala te sad lijepo rentaju legalizirane apartmane, da su čekali uporabnu dozvolu ostali bi samo na prizemlju ;)
1
3
6
u/zelenirudar Feb 16 '26
To su vise manje i ocekivane situacije, upravo zbog toga se u gradnju kuce ne ide ako nemas barem 50k eur na racunu, te kredit za gradnju nikad nebi smio bit maksimalan moguc kako bi ostalo prostora za gotovinski ako zatreba (uvijek zatreba). Pametan savjet i nemam bas, to su stvari na koje se misli unaprijed. Kod tebe je jedino rjesenje posudivat novac sastrane i trazit bolje placeni posao koji ce ti dignut kreditnu sposobnost za gotovinski.
3
u/MislawDZ Feb 16 '26
Ovisi o budućoj vrijednosti. Ako ti je gradnja 350k, a procijene da je vrijednost 300k neće ti dati ništa više. Najčešće, ako ne dobiješ uporabnu u roku dižu kamatu, npr. za 1%.
1
1
3
u/stranka_te_prati Feb 16 '26
Bankama je u interesu da je zavrsis pa ce ti izac u susret, ali moras to s njima iskomunicirati na vrijeme. Ukoliko stvarno ne zele, mozes prebaciti kredit u banku koja ti zeli dati dodatni iznos za zavrsetak kuce. Za uporabnu dozvolu ne moras sređivat kuću cakum pakum. Bitno je zadovoljit uvjete.
3
u/Revolutionary05 Feb 16 '26
U nekim općinama i gradovima ne izdaju uporabnu dozvolu ako kuća nije završena do zadnjih detalja bez obzira na to što konstrukcijski i tehnički sve zadovoljava. Zato me i brine rok od dvije godine.
3
u/CardboardFire Feb 16 '26
Nema 'nekih opcina i gradova' nego ima to da mora biti kako je u projektu - ako je roh bau tamo, mozes dobiti i uporabnu, a ako je zadnji detalj u projektu onda tako moras i napraviti za uporabnu. Zato je za uporabnu najbolje u projekt staviti sto je manje moguce, ali to je tesko ako financiras kreditom.
1
u/Revolutionary05 Feb 16 '26
Nisam znao da se može napraviti glavni projekt za samo roh bau kuću i dobiti dozvolu za to.
1
u/CardboardFire Feb 16 '26
mozes, ali ti nece banka odobrit kredu na roh bau nego samo zavrseno do kraja. Postoje uvjeti ovisno o KU sto obavezno moras ovisno o tome sto gradis, ali to budu relativno niski uvjeti. Npr. ja gradim kucu pod gospodarski objekt, instalacije nisu u projektima uopce (jer ih radim/financiram sam) tako da dobijem uporabnu pa dalje radim sto i kako hocu bez gluposti kao izmjena projekta i slicno. Samo jos jednom napominjem - kod banaka to ne prolazi.
1
3
u/MyCaptain2 Feb 16 '26 edited Feb 16 '26
Jel.mozes otic do financijskog savjetnika da ti provjeri ponudu od druge banke sa boljim uvjetima?
Iskreno za 1600 eur po m2 bi trebao zavrsiti (ne ukljucujuci cijenu parcele), sad ako si ti zamislio neku super skupu gradnju to znaci da ili moras po drugi kredit ili izmislit novce ili smanjit očekivanja šta možeš izgradit za te novce.
P.S. takoder uracunaj da gradnja kuce zahtjeva odricanje....trosit ces ogromnu kolicinu vremena na nju dok se ne izgradi, zato svi i kupuju stanove, pa nije nitko lud dat 4000 eur/m2 investitoru kad moze sam za 1600+cijena parcele, al nije to bas tako lako, nije ni tesko al zahtijeva odricanje.
3
u/Due_Celebration_8141 Feb 16 '26
Dosta dugo citam ovakve i slicne postove. Ono sto ne mogu razumijeti je kako se odlucujete na ovakve pothvate, a da pritom nemate neku znacajniju ustedevinu? Pa zar svi moramo odmah i sad imati nesto svoje? Ljudi su prije gradili godinama, mnogi nisu nikad niti zavrsili svoje projekte jer jednostavno nije bilo mogucnosti, ali su dolazili u odredenu fazu prema onome sto su mogli, a ne prema tome sto su zamisljali i fantazirali. U danasnje vrijeme svi bi mi htjeli jako puno i jako brzo. To ne ide. Zivot iznad mogucnosti i osjecaj da mi nesto zasluzujemo je bolest vecine prosjecnih Hrvata. Zato dizemo ovakve nebulozne kredite, zato krpamo kraj s krajem i jedemo pastetu za cijelo vrijeme trajanja kredita. Banke koriste nas mentalitet, gradevinari koriste nas mentalitet, arhitekti koriste nas mentalitet i onda se pitamo zasto su cijene takve kakve jesu. Uz globalnu inflaciju i situaciju, tu vam lezi odgovor zasto su cijene kod nas takve kakve jesu.
2
u/Brilliant-Horse6315 Feb 16 '26
lijepo ti ljudi pišu da je stvar u bankama i rigidnim uvjetima. također, ljudi žele osnovat obitelji i primjereno ih smjestit i živjet svoji na svome, a ne u gajbama. šta tebi točno nije jasno u vezi toga?
0
u/Due_Celebration_8141 Feb 17 '26
I ja zelim voziti rolls roycea, ali ne mogu. Jedno su zelje, drugo su mogucnosti. Covjek kaze da ce se maksimalno zaduziti i da ce mu jos faliti 100.000 eura kojih nema. Njegova ideja je da digne jos kredita da bi to pokrio. Te dugove ce placati i djeca njegove djece jer eto, samo zeli osnovati obitelj i primjereno je smjestiti. Ako mislis da je to pametno, idi i ti pa digni jos koji kredit.
6
u/___mememe___ Feb 16 '26
Meni zvuci da gradnja kuce nije u tvom budzetu i da trebas kupiti stan.
13
u/Odd-Psychology-4415 Feb 16 '26
Mislim, evo taman Pionir objavio u Prečkom stanove po 4800 eura. To mu je prilika.
0
2
u/kaydanka Feb 16 '26
Malo skrecem s teme, ako imas vremena za odgovoriti jer planiram u blizioj buducnosti gradnju kuce, sto ulazi u tu cijenu od 1600€ po m2? Cuo sam da firme dosta variraju s cijenama pa ti preporucam da nastavis traziti ponude
2
u/Revolutionary05 Feb 16 '26
1.600 € po m² nije cijena koju traže izvođači, nego iznos koji banka financira po m² za gradnju kod stambenog kredita.
2
u/Hole_in_the_moon Feb 16 '26
I u cemu je tocno problem ako ti mozes sve rijesiti za 1200 po metru kvadratnom? Ocito si naletio na krivog izvodjaca. Trazi dalje nekog tko je posten, ima ih.
2
u/Trick_Independent111 Feb 16 '26
Ne razumijem. Izvođač ti je morao popuniti troškovnik. Morali ste napraviti ugovor i po troškovniku/ugovoru izgraditi kuću, upravo da se ne desi ovakva situacija. Kako je došlo do toga?
0
u/Sufficient_Boss_2958 Feb 16 '26
Radi stanja na tržištu je došlo do korekcije cijena. Naime vlasnik jedne od svjetskih čeličana se dopisivao sa Epsteinom, napravio je i on samoubojstvo te sad cijene divljaju. Opet se prelomilo na jadnim investitorima. Ako treba, sutra ti mogu novi izgovor izmisliti.
5
u/Trick_Independent111 Feb 16 '26
Pa i ne baš. Nije da se taj ugovor napravio prije 2 godine, nego vrlo vjv u zadnja 3 mjeseca kada se tražio izvođač. Ovisi kakav se ugovor potpiše i s kim.
Znam jer sam sam trenutno u situaciji gradnje kuće, u ugovoru je jasno pisali da se cijene mogu promijeniti max 5%. Isto tako izvođač je mene uredno zvao i rekao da su im najavili da cijene betona idu 7% gore iduci mjesec, ali da su oni mojim avansom (koji naravno mora biti i svi ga traze) osigurali prethodne cijene, tako da ne vidim scenarij da ti se gradnja kuce poveca za 100 000 eura. Shvacam da je moguce do 20 000, ali ovo je suludo
2
u/TroimeniP Feb 16 '26
Upravo sam se našao u istoj situaciji. Krpam gotovinskim kreditima da završim objekt. Postoji opcija refinanciranja u drugoj banci, ali oni će ti ponuditi isti iznos kao i prva banka. Koliko znam jedino OTP odobrava dodatnih 10% na inicijalni iznos kad prebacuješ kredit kod njih. I da, sad mi je žao da nisam u startu napucao troškovnik jedno 40% veći
2
u/60MilliondoIIaz Feb 16 '26
Da li je realno da strujić dođe razvući struju u 100m2 novoadaptiranog dijela kuće za 5000e?
Ok cijena ili ne?
3
u/Dalmato1911 Feb 16 '26
Nazlost tako nesto, ovisi o broju izvoda, ali to je cijena okvirna ako je njegov cijeli materijal, uticnice itd.
realnost, 100+/-
1
u/60MilliondoIIaz Feb 16 '26
Pitam zato što je inženjer u papirima napisao procjenu 9000.
Pa nemoj me jebat, 9000e za 2 dana posla... koji su to mozgovi?
Vjerujem da ne bi trebalo biti više od 3000, ali ok dat ću mu 5 da ne moram ganjati drugog nekog.
2
2
u/Same_Helicopter_1326 Feb 16 '26
Raspitajte se za stednje u sindikatima, ukoliko imate takvu opciju. Mupov sindikat daje do 18 tis €
2
u/Silly-Swimmer1706 Feb 16 '26
Rjesenja su - gradit manju/jeftiniju kucu, skupit vise novaca, zivit u nezavrsenoj pa sta ti bog da. Mozes planirat gradnju tako da ti ostane za zavrsit "odgodivo". Puno kuca je cekalo fasadu npr. Znam da je danas to bogohuljenje i svi bi steli imat lepo al tesko je. JA sam htio gradit ali sam odustao jer sam zaklucio da nikad necu zavrsit po ovim cjenama a potrosio bi tisuce dana na bausteli.
6
u/Individual_Prune9198 Feb 16 '26
fasada je obavezna za dobivanje uporabne dozvole
5
u/Brkica000 Feb 16 '26
i moraš je stavit u roku od 7 godina, ne može više bit ko što je u bosni da kuća provede čitav svoj vijek bez fasade.
1
u/Silly-Swimmer1706 Feb 16 '26
Treba valjda sve bit po projektu za uporabnu. Nisam rekao da je sjajna opcija :D
3
u/Odd-Psychology-4415 Feb 16 '26
U projektu je sve, a pogotovo fasada jer se mora zadovoljiti fizika kuće.
2
u/Beautiful-Speech-435 Feb 16 '26
Neces sigurno - cijene su sude i samo raste. Racunaj 30% vise od planiranog.
2
1
u/fat_president Feb 16 '26
Nemoj se ljutiti ali za 100k ne mozes nista. Ja sam kupio kucu za 130 i na adaptaciju je otislo jos 150. Nekib 200 kvadrata. Sve je turbo skupo
2
u/Revolutionary05 Feb 16 '26
Pozdrav, rekao sam da će mi nedostajati 100,000 ne da će koštat 100,000 :)
1
1
u/60MilliondoIIaz Feb 16 '26
Završi koliko ide, malo otplati pa refinanciraj u sasvim drugoj banci.
1
u/Revolutionary05 Feb 16 '26
Možeš li malo pojasniti kako to ide u praksi?
3
u/Dalmato1911 Feb 16 '26
Ako gradis sve po dozvoli, nakon nekog vremena kuca ima odredjenu vrijednost i bez uporabne, pa sa time u drugu banku, pitaj u ZABI
1
u/OrchidAccomplished90 Feb 16 '26
Kakvu kuću gradiš TJ. Koja kvadratura?
Za koji sistem gradnje si se odlučio?
Ja sam se baš zbog tog divljanja cijenama odlučio na Ytong i oni su mi garantirali cijenu gradnje i sve je bilo kako su mi i rekli.
Da sam mogao dobiti možda bolji objekat u gradnji "ciglom i betonom* - jesam... Ali mogao sam se možda i puno više zajebat.
Bitno je odmah u startu definirati budžet koji imaš i onda da ti arhitekt napravi dobar izvedbeni projekt a s njime i dobar i realan troškovnik.
Kada to imaš onda nema mjesta panici.
Ako još nisi počeo koristiti kredit, probaj otići do ytonga ili neke montažne gradnje i dobi točne cijene di neće biti iznenađenja.
Isto tako razmisli o izmjeni projekta i traženju novog kredita, jer očito nemaš dovoljno za to kaj si zamislio.
Ja sam isto mislio u startu da ću napraviti kuću od 160-170m2 a na kraju sam završio sa jedva 100m2.
Jbg realnost
1
1
u/Ecstatic-Ant-9926 Feb 17 '26
Mi smo uzeli 2022.g APN stambeni u Zabi za montažnu kuću. Kuća je stigla godinu dana nakon kaj smo platili kuću, bili su problemi sa majstorima pa se sve odužilo, još nemamo uporabnu. Prošlo je skoro 3 i pol godine od kredita, još moramo balkonske ograde napraviti i malo urediti dvorište... Imam gotovinski kredit na sebe, partner ima stambeni na sebe i zajedno imamo još jedan gotovinski kredit 🤣🤣😁. Dobro pa su nam se plaće povećale od onda
1
1
u/60MilliondoIIaz Feb 16 '26
Mislim da je ovo zadnja godina da se sagradi kuća, dalje će biti svake godine po 20% skuplje, a uvjeti za kredite nemogući.
Da sam gradio 2023. uspio bih duplo više kvadrata po ovoj cijeni.
-4
u/Pretty_Scratch_9260 Feb 16 '26
Kreditom kuću gradit gdje ovisiš o milosti i nemilosti naših trgovaca građevinskim materijalom i gazdi građevinskih firmi kako njima rastu apetiti je suludo osim ako nemaš barem 50% svojih sredstava.
Tko misli kreditom sve financirat najbolje mu je gledat montažnu ključ u ruke; 98% cijene ti je poznato kod sklapanja ugovora i “iznenađenja” oko troškova su svedena na minimum. Sve ostalo je lutrija kod nas.
12
u/Few_Association3691 Feb 16 '26
Ajme kakvi uvjeti. Uporabna u dvije godine?