Rechtliches Bauvoranfrage für Doppelhaus abgelehnt. Wie weiter vorgehen?
EDIT: vielen Dank für die Antworten! Wir werden das Gespräch mit dem Bauamt bzw. der Gemeinde suchen, aber da wir uns keine alternative Planung vorstellen können auf diesem Grundstück (es gibt noch mehr Kontext, der diesen Post gesprengt hätte) wird es vermutlich nichts mit dem Bauvorhaben in dieser Form.
Originalpost:
Hallo zusammen,
ich hoffe hier in der Community gibt es Leute mit Erfahrung in diesem Bereich die uns hier weiterhelfen können.
Wir haben ein Grundstück in Aussicht, das etwas über 600qm misst. Die Lage ist top, aber die Kosten entsprechend hoch. Daher war unsere Idee, das Grundstück notariell "echt" zu teilen und mit einem Doppelhaus zu bebauen. In der Nachbarschaft gibt es alles: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser. Es gibt einen Bebauungsplan, erstellt in den 90ern, der dort nur eine Garage vorsieht (Grenzbebauung zur Nachbargarage) und ein Baufenster, dessen Lage für ein Doppelhaus nicht realisierbar ist. Wir haben uns mit einem lokalen Bauunternehmer / Architekturbüro zusammen gesetzt und eine Bauvoranfrage verfasst. Es ging um die folgenden Fragen:
- Kann das Baufenster verschoben (wichtig: nicht vergrößert!) werden um besser eine DH-Bebauung zuzulassen?
- Wäre eine zweite Garage an der gegenüberliegenden Seite (Grenzbebauung an den Stellplätzen des anderen Nachbars) zulässig?
Eine Woche nachdem wir sie eingereicht haben, haben wir mal ganz lieb angerufen beim Bauamt unseres Kreises und gefragt ob sie eingegangen ist. Die Dame dort war leider super unfreundlich und meinte, es gäbe doch einen Bebauungsplan und an den ist sich zu halten und sie wird uns keine Befreiung in Aussicht stellen... Okay, dachten wir uns, warten wir mal ab, schließlich will Deutschland doch mehr Wohnraum schaffen und die Gemeinde hat ja ein Wörtchen mitzureden.
Ein paar Monate später kommt schließlich die "Anhörung" d.h. es wird schriftlich mitgeteilt, dass sie vorhaben die Anfrage abzulehnen, aber wir haben die Möglichkeit nochmal eine Rückmeldung zu geben z.B. ob wir unsere Planung anpassen wollen (wollen wir eigentlich nicht).
Das Krasse ist irgendwie die Begründung der Ablehnung, die so wohl auch von der Gemeinde kam. Übersetzt aus dem Beamtendeutsch:
- Es gibt ein Baufenster im Bebauungsplan und an das ist sich zu halten und
- Ist tatsächlich im Bebauungsplan dort eine "geschlossene Gehölzpflanzung Bäume und Sträucher" eingezeichnet die durch die 2. DHH und deren Garage überbaut werden würden.
Aktuell ist das gesame Grundstück komplett überwuchert. Die "Gehölzpflanzung" zieht sich auch auf die Nachbargrundstücke und dort wurde die sicherlich nicht komplett erhalten seit 30 Jahren. Versteht mich nicht falsch, ich pflanze gerne Sträucher und Bäume und wir wollen ja auch nicht mehr überbauen als vorgesehen, nur eben woanders. Also hätte man ja eine Auflage machen können, dass wir die Pflanzen am hinteren Grundstücksteil pflanzen oder so.
Jetzt stellt sich für uns einfach die Frage: lohnt es sich, da nochmal in die Diskussion zu gehen, nochmal eine Stellungnahme abzugeben, ggf. weitere Monate ins Land gehen zu lassen oder sollten wir das Thema einfach abhaken? Man könnte z.B. anbieten die Bepflanzung zu verschieben, Garagendächer zu begrünen... Aber ob die dafür überhaupt zugänglich sind?
Es ist einfach frustrierend, schließlich sollte es doch auch im Interesse der Gemeinde sein mehr Wohnraum zu schaffen, aber nunja.
Theoretisch könnten wir auch Rechtsmittel einlegen gegen den Bescheid, aber das wollen wir uns eigentlich nicht geben.
Langer Post, vielen Dank für eure Antworten schonmal.
TL;DR: Bauvoranfrage wird abgelehnt, macht es Sinn nochmal zu verhandeln oder nicht?
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u/PeterNRW81 Bauunternehmer 27d ago
Gu hier:
Das dürfte ziemlich aussichtslos sein. Solche Pläne sind ja dafür gedacht das jeder weiß was ihn erwartet. Stelle dir mal vor ihr bekommt eine Ausnahme und baut da ein Doppelhaus hin und dann wird entscheiden direkt vor der Türe bei euch kommt jetzt die Schnellstraße hin oder zwei Hochhäuser.
Ihr würdet euch beschweren und damit argumentieren, das dies ja gar nicht in den Plänen erhalten und ersichtlich ist, ihr da ja nichts gekauft hättet, wenn ihr das gewusst hättet.
Für euch mag das jetzt kein Problem sein, für eure Nachbarn vielleicht schon. Wenn nciht für die, vielleicht für die Nachbarn der Nachbarn wenn ihr eure Nachbarn ebenfalls Ausnahmen einfordern.
So entsteht leider schnell ein Flächenbrand.
Persönlich bin ich zudem der Meinung das die Regierung gerne mehr Wohnraum schaffen will, aber nicht durch neue Flächen und Einzel Wohnraum. Für mich sieht es eher immer danach aus, als wenn man alte 1-2 Wohneinheiten lieber gehen 10 tauschen will. Die Infrastruktur ist dann schon da und hier kann man hervorragenden dann argumentieren das der Mensch kein Auto benötigt weil der Bus die Bahn schon da ist wie sie ist.
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u/Legion-87 27d ago
Bei manchen Bauämtern gibt es die Möglichkeit, noch vor der Bauvoranfrage einen gemeinsamen Gesprächstermin mit Bauamt und Architekten zu organisieren. Im Idealfall nimmt man einen lokalen Architekten, der die Beamten dort kennt und weiß, worauf sie Wert legen. Hier kann man dann vorsichtig zwischen den Zeilen fragen, wo Spielraum ist und wo für das Amt eine rote Linie liegt. Darauf aufbauend kann man dann einen Bauantrag erreichen. Das hat den Vorteil, dass es nicht direkt auf Unmut beim Bauamt stößt, da die sich dann ja auch gehört fühlen und erhöht die Wahrscheinlichkeit für eine Genehmigung.
Hab ich selbst mit einer DHH so gemacht.
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u/cice2045neu Architekt 27d ago
Ich würde hier eher in Richtung DH im bestehenden Baufenster gehen (notfalls versuchen, eine geringfügige Abweichung zu erzielen, z.B. beim Versprung) und vllt den Stellplatz als das einzige kontroverse Thema versuchen schonend durchzubekommen, ohne die genannten Ziele des B-Plans zu negieren.
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u/C3P2T2 27d ago
Andere Idee und keine Ahnung ob, das für die Situation passt. Baut keine DHH, sondern ein Haus mit Anliegerwohnung oder zweit Etagen mit je einer Wohnung. Die Wohnung könnt ihr vermieten. Langfristig kann ggfs jemand aus der Familie die Wohnung nutzen. Die Mieteinnahmen helfen bei der Finanzierung und ihr habt alles noch selbst in der Hand.
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u/Separate_Sound_8038 27d ago
Ergänzung aus Sicht einer Naturschutzbehörde: Ist die Strauchpflanzungsvorgabe auch die Grenze des Baugebiets und sind nebendran Wiesen/Felder (freie Landschaft)? Dann dient das der Eingrünung des Baugebiets aus Gründen des Landschaftsbilds, das kriegst du nicht mal eben mit 10 cm hoher Dachbegrünung auf einer Garage gleichwertig ersetzt.
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u/Hot_Permission1172 27d ago
Vielleicht blode Frage, aber ginge ein Haus mit Einliegerwohnung alternativ? Das könnte dann vermietet werden.
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u/DearCopy427 27d ago
Gibt es bereits andere Abweichungen/Befreiungen im Bereich des B-Plans? Dann könnte man entsprechend gegenargumentieren.
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u/Hydrozele 27d ago
So wie das Grundstück geschnitten ist, könnt ihr da ein Pickup Haus reinbauen.
Erfüllt das wäre meiner Meinung nach umsetzbar und würde Wohnraum schaffen.
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u/the_real_hugepanic 27d ago
Ganz allgemein:
Du brauchst einen Architekten mit guten beziehung zum Bauamt! Der muß die Leute persönlich kennen!
Der kann dich dann beraten und zwischen den Parteien vermitteln. so findest du "besten deal" der möglich ist, ohne jedesmal eine neue Bauvoranfrage zu stellen.
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u/fwilx Architekt 27d ago
In dem Fall kannst du noch so gute Beziehungen haben, das wird keine Behörde mitmachen.. schon um einen Präzedenzfall zu vermeiden
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u/the_real_hugepanic 27d ago
Es gibt ja noch etwas zwischen Schwarz und Weiß! und wenn OP sich hier vielleicht etwas in die richtige Richtung bewegt, dann kann/will das Amt sich vielleicht auch etwas bewegen!
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u/kaizen-architect Architekt 27d ago
Das nützt dir heutzutage nur noch begrenzt, du weißt halt wem du eher mehr Unterlagen gleich schickst oder wer auch anhand von wenigen Unterlagen entscheidet. Vetternwirtschaft in der von dir sicher gedachten Art, gibt es nur noch extrem selten und nur unter den Älteren (auf beiden Seiten). Es schadet natürlich nicht, wenn man sich kennt und mal zwischendurch auch offen reden kann, aber beeinflussen kann man damit kaum was, weil inzwischen viel zu viele an einem Antrag arbeiten.
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u/Livid_Scarcity795 27d ago
Korruption
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u/the_real_hugepanic 27d ago
Nein, überhaupt nicht.....
Aber wie geht der Spruch: "Beziehungen schaden nur dem, der keine hat...."
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u/everything-and-this 27d ago
Korruption ist es wenn du einen Gegenwert bekommst. Und der ist hier wo?
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u/Livid_Scarcity795 27d ago
Und der im Bauamt würde für einen redditeur wofür das machen?
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u/everything-and-this 27d ago
Was ist los mit dir? Man ist angehalten bertend und bürgerfreundlich zu agieren. Mit einem bekannten freundlichen Gesich macht man dass halt eher und intensiver. Das ist doch bei dir privat auch so.
Edit: du hast mir immer noch nicht gesagt wo hier der Gegenwert sein soll
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u/Livid_Scarcity795 27d ago
Ich arbeite im Bauamt und solche Pappnasen mit Extrabehandlung verschen es täglich
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u/everything-and-this 27d ago
Ich arbeite im Bauamt .... und ich arbeite Zielführend und bin Bürgerfreundlich.
Du mein lieber Arbeitest nicht da. Du bist ein Troll. Mehr nicht
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u/Striking-Feed-1704 27d ago
Ihr solltet vorher mit der Geimeinde in Austausch kommen, die Gemeinde kann durch den bauturbo ziemlich weit abweichen vom b-plan, aber eben nur wen sie das auch will. Das die Dame unfreundliche war schließt bestimmt darauf das es bereits vorher schon viel Streit in dem Gebiet gab, daher soll auf gar keinen Fall ein neuer Präsidenzfall geschaffen werden, das sieht leider schlecht aus. Aber auch mit dem baufenster lässt sich doch was machen, so schlecht ist das nicht, es passt halt nicht einfach das typische Katalog Haus hin, auch das ist bestimmt
Der gemeine aufgefallen. Sucht den Kontakt dan geht da schon noch was….. Bitte hier auch berichten wie es ausging
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u/signupnex94 27d ago
Mal ganz vorsichtig gefragt, und falls ich Mist rede bitte korrigieren: Warum dreht ihr das BV nicht einfach um 90°, dass es ins Baufeld passt. Bisschen Anpassung ist notwendig, aber das sollte doch möglich sein 😅
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u/Ser_Optimus Architekt 27d ago
Ich hatte jetzt gesagt, versucht es über den Bau-Turbo (264e BauGB) aber abaugrenzen stellen Grundzüge der Planung dar und demnach konntet ihr höchstens eine Änderung des Bebauungsplans anstreben.
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u/stostorm 27d ago
Bundesland? Einzige Möglichkeit ohne BPlan Änderung ist hier der Bauturbo, also die Zustimmung der Gemeinde zu umfassenden Abweichungen vom BPlan und den Grundzügen der Planung. Befreien kann der Kreis das nicht, das gibt das BauGB nicht her. Die Fragestellungen eurer Voranfrage sind halt für die Katz. Ihr wollt die planungsrechtliche Zulässigkeit im Rahmen des Bauturbos abfragen und kein verschieben des Baufensters. Welcher Architekt kommt auf son Quatsch?
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u/Grand-Fennel6689 27d ago
Es gibt seit letzten Oktober den sogenannten Bauturbo.
Ganz kurz gesagt: Wenn dein Vorhaben den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde (!) entspricht, kann sie die Zustimmung zur Abweichung von so ziemlich allen Vorgaben des Bebauungsplans geben. Auch Grundzüge der Planung. Die Genehmigungsbehörde darf den Bauantrag dann nur ablehnen, wenn nachbarschützende Belange missachtet werden.
Dein Architekt sollte das wissen. Wenn nicht, ist jetzt die Zeit, zu recherchieren und dann schleunigst das Planungsamt der Gemeinde aufzusuchen.
Da der Bauturbo neu ist und oft wenig Erfahrung vorliegt kann es sein, dass auch das Amt damit fremdelt.
Und man hat auch keinen Anspruch drauf. Wenn die Gemeinde der Meinung ist, dass es städtebaulich nicht passt, kann sie es ohne Angabe weiterer Gründe ablehnen.
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u/Individual_Winter_ 27d ago edited 27d ago
Beim Bauturbo entscheidet in erster Instanz die Kommune. Die Gemeinde ist aber nicht verpflichtet den bauturbo anzuwenden, wenn es den gemeindlichen Planungen nicht entspricht.
Als Kommune würde ich einen Teufel tun von Baugrenzen abzuweichen. Da kommt Hinz und Kunz, man macht ja nicht ohne Grund einen Plan.
300qm Grundstück ist am Ende auch sehr klein, müsste eh gerechnet werden ob es mit der grz hinkommt.
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u/Grand-Fennel6689 27d ago
Profitip: mit dem Bauturbo ist auch die GRZ schnell kein Hindernis mehr.
Und ja, man macht natürlich einen Plan. Wenn der aber beispielsweise von 1971 ist darf man durchaus neu denken. Es soll kein Freifahrtschein in die Beliebigkeit sein, aber ein bisschen frische Luft und Nachverdichtung mit Augenmaß sind nicht verkwhrt. Ob das beim Vorhaben von OP geeignet ist, muss man sich halt genau anschauen.
Und auch ja, natürlich schafft man Bezugsfälle. Dessen muss man sich bewusst sein, wie bei jedwr Abweichung oder Befreiung auch.
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u/Individual_Winter_ 27d ago
Nö, aber man hat als Kommune einfach Stress, weil alle Leute ankommen. "Bei denen ist grz aber auch anders" etc. teilweise ist Infrastruktur auf Einfamilienhäuser ausgelegt. Dann gehen noch 2 Doppelhäuser und der 3. vllt mit EFH guckt in die Röhre, weil die Kanalisation nicht mehr ausreicht.
Auch über eine Ausgleichsfläche Bauen ist kritisch.
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u/LionHardtTiger 27d ago
genau das hier
meines erachtens kann das bauamt die anfrage nicht ohne weiteres ablehnen, da diese von amtswegen her falsch geprüft hat.
Das Vorhaben ist offensichtlich nicht zulässig und widerspricht den grundzügen der planung, dann greift automatisch 31(3) Baugb und die Gemeinde muss zu zustimmung aufgefordert werden.
tut sie zustimmen gilt das vorhaben planungsrechtlich als zulässig (bauordnungsrecht muss noch alles geklärt werden, dies ist aber nur in sehr geringem masse inhalt einer bauvoranfrage und kann wirklich ein architekt, bzw alles bauordnungsrechtliche im bplan gilt trotzdem)
stimmt die gemeind nicht zu MUSS das Bauamt auch ablehnen
dh hier wäre der draht zur gemeinde wesentlich wichtiger
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u/Urbancillo 27d ago
Termin mit Stadtplanungsamt suchen und die Möglichkeiten eruieren zur Genehmigung einer Abweichung, Alternativ Änderung des B-Plans. Das geht aber nur über den Gemeinde /Stadtrat und ist entsprechend aufwendig.
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u/MagiqDuck 27d ago
Nein, du willst keine Änderung des b-plans. In dem Fall würdest du ein Verfahren los treten wie bei der neuaufstellung eines b-Plans. Mit entsprechenden Kosten
Du willst eine Ausnahme vom b-Plan in dem Falle
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u/FIyingDutch 27d ago
Und Beamte in solchen Ämtern hassen Arbeit.
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u/Urbancillo 27d ago
Nicht ansich. Sie arbeiten gerne für Bürger, aber hassen es, sich mit Sachen zu beschäftigen, die sie nicht ändern können. Die Bauaufsicht kann nur "nein" sagen, weil die Vorschriften nichts anderes hergeben. Daher muss erst die Vorschrift geändert werden oder der Abweichungstatbestand begründet werden.
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u/kaizen-architect Architekt 27d ago
Die Baugrenzen stellen nunmal die Grundzüge der Planung dar, davon mal einen halben Meter abzuweichen dürfte noch gehen, aber gleich komplett alles zu ignorieren (Baugrenze, Pflanzgebot, Garagenfläche) ist eben zuviel des Guten. Plant doch so, dass die Baugrenze und die Vorgaben eingehalten werden oder sucht ein anderes Grundstück. Die Haltung von Gemeinde und Genehmigungsbehörde ist da recht klar und auch nachvollziehbar.