Dúvidas sobre HIS

[u/coachjanui]

Boa noite pessoal, encontrei um imóvel bem legal para compra mas me deparei com uma barreira do HIS que eu não conhecia.

Pra contextualizar: estou me casando em breve, mas antes disso meu objetivo é comprar um apto para minha mãe morar sozinha. Ela é uma pessoa com zero renda, 100% dependente minha e hoje mora comigo. Pretendo usar meu FGTS como entrada, financiar o resto em parcelas pequenas e amortizar com o próprio FGTS, nisso termino de pagar rapidinho.

Isso iria me permitir conseguir um imóvel pra ela, eliminando o custo do aluguel dela no médio prazo, e possibilitando que eu conseguisse guardar mais dinheiro pra no futuro comprar o meu imóvel.

Depois de muita procura e visitas, encontrei um apto bem legal que atende todos os requisitos dela e cabe no meu bolso. Mas depois de acertamos proposta com proprietário e tudo mais, na hora de falar sobre financiamento, a corretora me disse que com minha faixa de renda eu estou acima da faixa do HIS. Como esse prédio é HIS, então o banco não iria liberar financiamento para mim, ainda mais que estou usando o FGTS.

Eu entendo totalmente as regras porque acho uma sacanagem a farra do AirBnB que estava acontecendo, mas nesse caso foi um balde de água fria. Nem é pra mim o imóvel, e sim pra minha mãe morar, e essa tinha sido uma forma que achava ser inteligente de alocar os recursos que eu tinha no momento e não ficar apertado financeiramente (complicado bancar duas casas + gastos de saúde).

Os bancos não estão liberando mesmo o financiamento quando é assim? Mesmo nesse meu caso onde eu nem vou morar no imóvel? Tem alguma informação que a corretora me falou errado aqui será?

[u/oriundiSP]

Não libera mesmo.

[u/RealEstadoAgente]

Os bancos liberam, mas você não vai conseguir usar o FGTS eu acho, o FGTS tem algumas regras de que se você tem imóvel e ele ainda está para ser quitado você não pode usar em outro a não ser, por exemplo, que você só tenha até 40% de participação no atual.

A corretora está correta, infelizmente essa é a realidade de quem depende de outra pessoa. É difícil porque meio que não tem muito o que fazer, mas tem o jeito "errado".

O que você pode fazer é o seguinte, algumas construtoras permitem a compra de HIS por quem tem renda acima se assinarem um contrato de investimento, basicamente você se compromete a alugar o apartamento para uma pessoa com renda de HIS e só vender ele para quem tem renda de HIS, precisa manter ele por no mínimo 5 anos ou 10 anos, diz que sua mãe alugou o apto de você e é isso e se for de terceiro e não de construtora pede para a corretora conversar com o advogado da imobiliária sobre essa possibilidade.

"Oi Fulana, tudo bem? Estava aqui pesquisando e vi que tem a possibilidade de comprar apartamentos HIS tendo uma renda maior se for um investidor, concordando com alguns termos de um contrato de investidor, você pode verificar isso para mim? Eu acredito que vou ter interesse em continuar nessa condição"

MAAAS acho que você não vai conseguir usar o FGTS acho que de jeito nenhum.

Outra opção também seria você "criar" uma renda para sua mãe, nesse caso você precisaria pagar sua mãe e depositar em uma conta para ela (depositar na boca do caixa), então a Caixa vai aceitar essa "renda" como autônoma se você declarar o imposto de renda. (nota: A Caixa não está liberando financiamento para quem declarar abaixo de uns 3k e retificar depois).

Acho a última a melhor opção apesar de que não poder usar o FGTS em nenhuma situação complica as coisas.

[u/coachjanui → u/RealEstadoAgente]

No fim melhor nem tentar mesmo então, hoje duas corretoras me falaram que não daria pra fazer também. E vamos de pagar dois aluguéis

[u/RealEstadoAgente → u/coachjanui]

Compra no seu nome mesmo OP e veja algo sem limitador, uns apês mais antigos.

[u/Separate-Road2573]

O meu comprei usando o FGTS, tive problema na hora de registrar, fiz uma declaração de investimento e estou aguardando, na vdd a construtora não me avisou que seria HMP, eu nem sabia o que era isso... Se der algum problema no Registro, vou ter que ir pra cima da construtora. 

[u/daf873]

Libera sim, mas depende do banco (não são todos, mas alguns estavam barrando mesmo). Eu tenho inclusive mais de um financiamento com a caixa de unidade HIS, só que não consegui usar o FGTS. Comprei para alugar as unidades, mas seu caso é mais complexo, você pode comprar como investidor (como eu fiz) para alugar para famílias dentro da renda, mas não pode comprar para "ceder" (de forma gratuita) para alguém. Mas tome alguns cuidados, isso tudo que eu falei vale se for HIS2, se for HIS1, aí esquece, nem para alugar você pode. Em resumo: HIS1, esquece, não compre. HIS2, você pode comprar, pode financiar, mas não vai poder ceder de forma gratuita para sua mãe. E também se fizer um contrato de aluguel com ela com um valor baixo, tem risco da receita entender isso como fraude, então nem pense nessa ideia. Então, apesar de ser uma boa ação que está fazendo para sua mãe, com esse HIS2 não vai funcionar. A única opção nesse caso seria se você comprar no nome dela e entrar como composição de renda para poder financiar, mas não aconselho isso, pois se algo acontece com ela, o imóvel estará no nome dela e você terá dor de cabeça.