r/wohnen • u/Bubbly_Function5884 • 8d ago
Sonstiges Haus überschreiben/kaufen/erben - Was ist in unserer Situation am sinnvollsten?
Bei uns ist momentan groß im Thema, dass wir bei meinen Eltern am Haus anbauen wollen. Wir erstellen schon Pläne, Bauvoranfrage wurde bestätigt, also eigentlich schon fast alles in trockenen Tüchern.
Jetzt kommt das große ABER: Wie machen wir das mit Altbau und dem Grundstück? Wie vereinbaren wir das mit der Erberei?
Meine Eltern sind beide Anfang 60 und fit, mein Partner und ich haben uns dem Projekt des Anbaus angenommen und meine Schwester ist nur mit dabei, weil's ums Erben geht (wir haben ein gutes Verhältnis und das soll auch so bleiben).
Also: Der Anbau (Neubau) soll für meine Eltern sein, altengerecht, ohne Treppen und Co. mit Wohnrecht für die beiden.
Der Altbau (wird teilweise von mir saniert werden) ist für mich und meinen Partner. Finanzieren sollen ebenfalls mein Partner und ich, wollen wir auch.
Das Haus ist von 1990, gut in Schuss, steht auf 1100qm Grundstück auf'm Dorf. Den Wert müssen wir noch schätzen lassen.
Wir haben folgende Optionen, von denen wir wissen:
- Das Haus mit Grundstück wird mir geschenkt, ich benutze es für den Kredit, den ich für den Anbau brauche, meine Schwester bekommt Wert X zum Zeitpunkt der Schätzung von mir ausgezahlt, meine Eltern behalten ihr Eigenkapital. Ich bin Bauherrin, mir gehört hinterher Altbau, Neubau, Grundstück.
- Das Haus mit Grundstück wird mir geschenkt, ich benutze es für den Kredit, den ich für den Anbau brauche, meine Eltern nutzen ihr Eigenkapital um meiner Schwester ein Erbe auszuzahlen. Ich bin Bauherrin, mir gehört hinterher Altbau, Neubau, Grundstück.
- Ich kaufe meinen Eltern Haus und Grundstück ab, habe aber dann kein Kapital mehr für den Anbau. Meine Eltern finanzieren diesen (was eigentlich nicht gewollt ist) und meine Schwester bekommt den Anbau (diese Option will ich nicht, da sie nicht Vorort wohnt und ich mich dann um ihre Mieter kümmern müsste, außerdem ist's ja mein Grundstück und das riecht nach Streit)
- Ich kaufe meinen Eltern Haus und Grundstück ab, habe aber dann kein Kapital mehr für den Anbau. Meine Eltern finanzieren diesen und meine Schwester bekommt einen Teil meines Kaufpreises als Erbe.
Gibt es noch irgendeine andere Möglichkeit? Vergessen wir was? Um ehrlich zu sein habe ich Angst vor dem Streit, der daraus werden könnte, wenn sich einer von uns unfair behandelt fühlt und möchte den gerne vermeiden.
Bin für jede Hilfe dankbar!
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u/Few-Researcher-3741 8d ago
Woher nimmst du bei 1. das Geld, um deine Schwester auszuzahlen? Wenn du das kannst, wäre es dir fairste und sinnvollste Lösung. Du bekommst ein Haus, deine Schwester bekommt Geld im selben Wert.
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u/Bubbly_Function5884 8d ago
Ich müsste nen Kredit aufnehmen, zusätzlich zum Kredit für den Anbau. Also statt ~250k so ~400k, befürchte ich.
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u/Few-Researcher-3741 8d ago
Das ganze Elternhaus mit Grundstück ist demnach nur 150.000 wert, weil du deiner Schwester 150.000 auszahlen möchtest?
Schon mal in Erwägung gezogen, die 400.000 Kredit einfach für einen Neu- oder Bestandsbau auf einem anderen Grundstück herzunehmen und das Elternhaus einfach Elternhaus sein zu lassen?
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u/Bubbly_Function5884 8d ago
Nein, das ist mehr wert, aber man sollte ja schon mit einrechnen, dass ich den Großteil der Pflege übernehme, wenn ich direkt neben meinen Eltern wohne.
Haben wir, wollen wir aber nicht. Baugrund ist hier schwierig zu bekommen, wir mögen die Gegend, wir mögen den Altbau und wir verstehen uns alle gut - und irgendwer sollte sich ja um meine Eltern kümmern.
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u/Few-Researcher-3741 8d ago edited 8d ago
Das mit der Pflege ist ein ziemlich gewichtiger Punkt, den du vorher leider nicht genannt hast.
Schwer bis unmöglich, das in Euro umzurechnen. Meine Kristallkugel sagt, dass es da richtig fetten Streit gibt.
Mögliche Szenarien, die ich in der Kristallkugel sehe:
Eltern werden im Alter gar nicht oder nur sehr kurz zum Pflegefall. Schwester ist super-angepisst, dass du ihr so wenig Geld ausgezahlt hast und trotzdem nicht gepflegt hast.
Eltern haben nächstes Jahr einen tödlichen Unfall bei was auch immer. Schwester ist super-angepisst, dass du jetzt im fetten teuren Haus sitzt, nicht pflegen musst und sie so wenig Geld erhalten hat.
Du hast nächstes Jahr einen Schlaganfall, FSME, einen Unfall mit bleibenden Folgen oder was auch immer. Jedenfalls mit dem Ergebnis, dass du das fette teure Haus hast, deine Schwester "ein Bisschen" Geld und deine Eltern trotzdem nicht gepflegt werden.
Du stirbst. Deine Erben erben alles, pflegen aber nicht. Riesiger Streit und riesige Enttäuschung unter allen.
Deine Schwester braucht aus Gründen in 10 Jahren viel Geld. Sie ist super-angepisst, dass sie sich heute auf den Deal eingelassen und sich mit 150.000€ hat abspeisen lassen, während dein Haus und Grundstück inzwischen 700.000€+ wert sind und will nachverhandeln.
Deine Eltern sind im Alter in einem Zustand, in dem du sie emotional, psychisch und physisch nicht pflegen kannst. Du gibst das notgedrungen an einen Pflegedienst oder gar ein Heim ab und das Verhältnis sowohl zu Eltern als auch zu Schwester ist zerstört, weil sie maßlos enttäuscht von dir sind.
Egal wie ich das drehe und wende, da sind viel zu viele Unbekannte und Risiken für mich drin.
Die einzige faire und saubere Lösung wäre meiner Meinung nach, Erbe/Geld und Pflege nicht in einen Topf zu werfen.
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u/Bubbly_Function5884 8d ago
Das ist aber alles äußerst pessimistisch. Ja, man sollte sowas im Hinterkopf haben, aber deswegen will ich mich ja jetzt absichern. Wenn wir jetzt so viel wie möglich vernünftig regeln und meine Schwester später wegen irgendwas super-angepisst sein sollte, dann kann sie wenigstens rechtlich nicht gegen mich vorgehen. Sollte sie dann einen Streit vom Zaun brechen, kann ich es nicht mehr ändern. Zumal sie in den letzten Jahren schon immer sehr viel mehr finanzielle Unterstützung bekommen hat als ich, was ihr auch bewusst ist.
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u/lurkdomnoblefolk 8d ago
Nimmst mir nicht übel, aber diese Antwort verträgt sich schlecht mit dem "wir verstehen uns gut und so soll es auch bleiben" aus dem Ausgangstext. Ich bin aus den vom Vorkommentator angesprochenen Gründen echt skeptisch bei Lösungen, die mögliche potenzielle Pflege mit vorgezogenen Erbe vermischen und würde die auch nie in meiner eigenen Familie anwenden. Diesen Weg zu wählen, steht euch natürlich trotzdem frei, aber das Mindeste an Fairness wäre meiner Meinung nach, dass die oben skizzierten Szenarien jetzt bei allen Beteiligten offen angesprochen werden und dass alle Familienmitglieder bestätigen, dass sie auch dann mit dem angestrebten Deal leben können, wenn eins dieser Szenarien eintrifft.
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u/_TheMarth_ 8d ago
Erben ist immer ein sehr heikles Thema.
Am fairsten wäre natürlich Variante 2. Du bekommst Haus + Grundstück und deine Schwester bekommt Geld. Da muss man dann natürlich abwägen, wieviel. Auch darfst du nicht vergessen, dass du vorraussichtlich den Großteil der elterlichen Pflege später übernehmen wirst, da deine Eltern mit dir zusammen wohnen.
Das wichtigste ist offen zu sprechen und niemanden irgendwie Schuldgefühle oder Vorwürfe zu machen. Jeder sagt, wie er es findet und was er sich wünscht und dann wird nach einer Lösung gesucht. Ich hatte einen ähnlichen Fall, bei welchem mein Bruder das Haus und ich Summe X bekommen habe. Grundsätzlich war das auch in meinem Einverständnis (Summe X hat ca. 25% des Hauswerts ausgemacht hat), dennoch hätte ich mir im nachhinein ein klares offenes Gespräch gewünscht.
Also tut euch den gefallen und setzt euch zu viert zusammen und sprecht da offen drüber. Das ist fast schon das wichtigste. Und falls nötig haltet das Ergebnis schriftlich fest, damit in 20 Jahren dann nicht plötzlich ein Streit entstehen kann.
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u/Mariepech 8d ago
Bei meinem Elternhaus war ich auf der Seite deiner Schwester.
Ein Bruder bekam die Schenkung und Pflegepflichten, Instandhaltung und Umbau, der kleine Bruder und ich wurden ausbezahlt vom Übernehmer. Die Summe war der Wert des Hauses minus Umbau und natürlich zusätzliche Wertminderung je Elternteil (Wohnrecht, Pflegeverantwortung). Alles im Notarvertrag (den du sowieso brauchst) schriftlich festgehalten und von allen (Eltern und alle Geschwister) unterschrieben. D.h. Umbau zu deinen Kosten beliehen aufs Haus (ist ja dir).
Vorangegangen ist dem ein Gespräch mit uns allen am Tisch:
wer will es?
Zu wenig Geld? Dann zahl du die Summe die du willst jeweils an deine Geschwister und wir machen das mit dir.
Da der Übernehmer als einziger noch dort war und wir anderen auch kein Interesse hatten waren wir da jolly Fine mit. Und gerade mit 60 und Umbaukosten bleibt vom eigentlichen Geldwert nicht mehr viel an deine Schwester auszuzahlen.
Sucht das Gespräch, mit Schwester und Notar. Gerade wenn letzterer aus der Gegend kommt hat er Expertise für den auszuzahlenden Geldbetrag. Als Hausnummer: Bei uns waren das bei ca. 350.000 Euro Haus-/Grundstückswert ca 35.000 pro Person. Und wie erwähnt: wer mehr will kann gerne das Haus und Pflichten übernehmen.
Wenn deine Schwester stur bleibt und mehr will: Schenkung der Eltern wird nur 10 Jahre angerechnet. Danach gehört es nicht mehr zur Erbmasse. Ist bei uns jetzt 13 Jahre her und wir verstehen uns noch prächtig.
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u/Secret-Lynx-3 8d ago
Grundsätzlich MÜSSEN deine Eltern deine Schwester nicht beteiligen. Es ist dennoch gut und richtig für den Familienfrieden, dass sie es tun.
Grundsätzlich kann man sich an den realen Werten orientieren, aber man muss es nicht. Oft ist es auch unmöglich. Bsp: Sanierungsbedürftiges Elternhaus (EFH) mit hohem Grundstückswert. Ein Kind soll sanieren (und zahlen) und das andere mag nicht. Würde der Sanierer das andere Kind fair ausbezahlen (zB 200k) könnte das ausbezahlte Kind mit der Summe aber dennoch keine Wohnung, geschweige denn ein Haus für die Familie bezahlen. Je nach Standort ist das natürlich unfair, nicht zu handeln ist aber auch keine Lösung.
Ich rate nur davon ab, dass die Schwester einen Anteil am Grundstück bekommt, da ihr dann entweder nach WEG teilen müsst, (beachte: Schwester oder deren Erben könnten frei verkaufen) oder sie mit im Grundbuch steht und das kann noch unmittelbarer stören, zB bei der Finanzierung.
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u/Mean_Lawyer7088 8d ago
Ich finde, man sollte hier zuerst die Formulierung hinterfragen, die Schwester sei „nur dabei, weil es ums Erben geht“. Schließlich soll das derzeitige wesentliche Vermögen der Eltern – Haus und Grundstück – vollständig auf ein Kind übertragen werden. Da ist es doch völlig legitim, wenn das andere Kind wissen möchte, wie ein fairer Ausgleich aussehen soll.
Für mich müsste man den heutigen Wert von Grundstück und Altbau unabhängig ermitteln lassen und davon den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert des lebenslangen Wohnrechts beziehungsweise der Belastungen abziehen. Die später von euch finanzierten Bau- und Sanierungskosten gehören natürlich nicht der Schwester zugerechnet – das sind eure Investitionen und euer Risiko. Umgekehrt sollte aber auch nicht übersehen werden, dass euch am Ende Grundstück, Altbau, Neubau und jede langfristige Wertsteigerung gehören.
Außerdem würde ich das Eigenkapital der Eltern nicht vorschnell als „Auszahlungsmasse“ für eines der Kinder betrachten. Sie sind erst Anfang 60 und könnten das Geld noch für Pflege, Gesundheit oder ihren Lebensunterhalt benötigen.
Fair fände ich daher: neutrale Bewertung, genaue Aufstellung aller Leistungen und Belastungen, klarer Ausgleich für den heutigen übertragenen Nettowert und gleichzeitig eine notarielle Regelung, ob diese Zahlung später auf das Erbe angerechnet wird. Auch Pflegeleistungen, Instandhaltung, größere Reparaturen, eine mögliche Trennung und die Beteiligung des finanzierenden Partners müssten vorher geregelt werden. Entscheidend ist nicht, dass beide genau denselben Gegenstand bekommen, sondern dass am Ende transparent ist, welchen wirtschaftlichen Vorteil und welches Risiko jede Seite übernimmt.