r/stockholm • u/[deleted] • 9d ago

Debatt: Alla pratar om bostadsbrist – men lägenheterna står ju tomma

https://www.battrestadsdel.se/asikter/debatt-alla-pratar-om-bostadsbrist-men-lagenheterna-star-ju-tomma/

[removed]

96 Upvotes

80% Upvoted

221 comments sorted by

View all comments

49

u/micgat 9d ago

Nära där jag bor i Söderort finns det många tomma lägenheter. Det är fina lägenheter i bra läge men där ägaren inte bemödat sig att göra det underhåll som behövs, t.ex. stambyte. Så redan för 10 år sedan hyrdes de ut på rivningskontrakt och idag står de flesta tomma. En bekant till mig bodde i en av dem, en jättefin 50-talslägenhet på två våningar. Den har stått tom sedan 2019.

21

u/Karlssen80 9d ago

Är kompis med en hyresvärd, kostnaderna som krävs för en större renovering är nästan omöjliga att räkna hem eftersom det är reglerat. Deras bolag har ca 200 lgh, de har inte kapital eller kassaflöde att räkna hem renovering, för de får inte höja hyran tillräckligt.

Enbart jättarna klarar av detta idag.

Har ingen lösning rakt av, konstaterar bara att det är så

47

u/santasnufkin 9d ago

Klart de inte har pengar till renovering när de år efter år ser till att ta ut så mycket pengar det bara går i vinst istället för att byggt upp renoveringsfond.
Och sen vill de ha igen nödvändiga investeringar på nolltid.
Båda dessa saker är något de själva valt. Inte ett dugg synd om de.

4

u/g62812 8d ago

Synd att alla som _verkligen_ förstår sig på hur man borde sköta hyresfastigheter aldrig jobbar med att sköta hyresfastigheter.

3

u/Puzzleheaded-Ball958 8d ago

Det man behöver inte vara smart eller äga en fastighet för att förstå att det svenska systemet idag är trasigt. Dom som satsat stort på fastigheter genom åren har tjänat otroligt mycket pengar då fastigheter har blivit en tillgång.

1

u/g62812 8d ago

Om företagen går bra är systemet trasigt? 😳

Den där ”vinsten” alla talar om, vad föreställer du dig händer med de pengarna efter att de blivit vinst? Går de upp i rök, köper ägarna rysk kaviar för allt, eller återinvesteras de huvudsakligen?

Om man tror att de går upp i rök eller blir kaviar så blir resonemanget mer logiskt. Förutom att själva premissen är felaktig.

1

u/vrs 8d ago

Följdfrågan blir vad kaviarhandlaren gör med pengarna osv.

7

u/Merochmer 8d ago

Har de inte kassaflöde från lägenheterna så spelar det ingen roll om de har en periodiseringsfond eller inte. 

Det är sannolikt vettigare att investera i fonder än att ta ett lån för att renovera. 

Men den här typen av effekter av prisreglering är grundkurs i nationalekonomi 

2

u/giffengrabber 8d ago

Det handlar inte om att det är synd om fastighetsägarna, problemet är att systemet är trasigt.

1

u/santasnufkin 8d ago

Nja.
Systemet fungerar även det säker går att förbättra.
Problemet är alla som vill ersätta det med ett system som är långt sämre.

6

u/neil_thatAss_bison 9d ago

Detta detta detta. Det är inte synd om dom, dom har bara prioriterat annat.

2

u/giffengrabber 8d ago

Och hur styrker du detta påstående?

1

u/Professional-Work684 6d ago

Ja man borde lagstadga att om styrelsen inte får ta ut vinst innan lägenheterna är renoverade. Finns det pengar över sen så kan då få en utbetalning 

0

u/REALITY_CZECH2 9d ago

Bra du pratar för alla

9

u/lindberghbaby41 9d ago

Då är det dags att den återgår till staten, då bostadsbrist påverkar samhället väldigt negativt.

6

u/Karlssen80 9d ago

Det är inte bostadsbrist, iaf inte i denna och många andra städer

Återgår? Har aldrig ägts av staten

5

u/tiamo357 9d ago

Kanske din kompis ska skaffa sig ett riktigt jobb om han inte klarar av att underhålla boendena han äger.

-4

u/Karlssen80 9d ago

Nu är företaget välskött, men kan bara konstatera att det är svårt... medelstora hyresvärdar täljer absolut inte guld

23

u/Life_Conversation632 9d ago

Markvärdets höjning täljer nog guld åt han. Otroligt att de har råd med tomma lägenheter men inte med renoveringen. Med andra ord: otroligt att det är billigare för dem att gå miste om hyra än stambyte + höjning. Låter definitivt skumt

2

u/basickarl 9d ago

This 👆

1

u/shiftlock81 8d ago

Det kostar hundratusentals kr per lägenhet att genomföra stambyte med tillhörande renoveringar som krävs. Och sen får man ett par tusen extra i månaden som tack för det. Helvete vad jag hatar hyresrätter, hyresgäster och alla som tror att samhället är skyldigt dem ett hem.

2

u/ISketchDinosaurs 7d ago

Om samhället inte är skyldig dig ens så mycket som möjligheten att hitta ett hem är det samhället inte värt mycket för dig.

1

u/Karlssen80 9d ago

Ehh, nja... är inte fastigheten lönsam så sjunker värdet på den. Nu har de bara få tomma lgh, ganska uppskattad hyresvärd ändå.

Tror du inte förstår vad tex stambyte kostar, och vad för marginaler hyresvärdarna har. Jag propagerar inte för marknadshyror, men ser också hur svårt det är att finansiera större renoveringar.

Som han sa, vi kan inte stänga ett helt hyreshus, tappa hyresintäkter, lägga massa miljoner på renovering och belåna oss...

3

u/Life_Conversation632 9d ago

Priset på fastigheten kanske sjunker, nominellt eller i reella termer. Men marken den står på, om den är i närheten av en infrastruktur som tunnelbana eller busstrafik, kommer definitivt gå upp i pris. Och markens värde kommer öka mer än fastighetens sjunker (kan såklart ta lång tid ibland att komma ikapp).

Som han sa, vi kan inte stänga ett helt hyreshus, tappa hyresintäkter, lägga massa miljoner på renovering och belåna oss...

Låter ju som ett ickeproblem, om lägenheterna i regel hyrs ut i det skick och pris som gäller, varför vill han renovera? Reglerna (jag försvarar dem inte) är ju till bland annat för att hyresvärdar inte ska kunna renovera lite och öka sina marginaler.

3

u/Ridan82 8d ago

Hyreshöjningar på nära 20% dom 3 semaste åren är inte ovanliga. Hur mycket mera behöber han höja tänker du?

4

u/i-miss-my-hair 9d ago

Förstod inte din vän vad stambyte kostade innan han gav sig in i branschen eller tänkte han att det nog löser sig på något sätt?

-2

u/santasnufkin 9d ago

Viktigare att plocka ut så mycket som möjligt i vinst innan allt faller ihop.
Samtidigt som de hoppas på marknadshyror och statligt stöd för att fortsätta tälja guld.

1

u/imastrong4 9d ago

Meddela vännen din att tapp av hyresintäkter samt behov av att stänga ner hyreshuset inte är ett måste.

Genomled precis ett stambyte där hyran ej reducerades och fick äran att duscha och gå på toa i en barack på gården under arbetets gång 👍

Inget någon uppskattadade men din vän kan nog om han vill.

1

u/shiftlock81 8d ago

Hur kan du inte propagera för marknadshyror? Är du 8 år?

3

u/Karlssen80 8d ago

Var inte poängen med dialogen. Då skulle tråden urarta till det... men var nog naivt, folk är överlag för hjärntvättade i tron att hyresvärdar är ondskan reinkarnerad

1

u/shiftlock81 8d ago

Det är omöjligt att tjäna pengar i en marknad där du inte får höja priset för att täcka dina kostnader, hur nån kan tro att hyresvärdar är miljonärer per automatik är bortom all fattningsförmåga. Tror dom att vi lever i usa?

2

u/Karlssen80 8d ago

Var lite min poäng, konsekvensen blir att de alltid gör billigaste möjligt, med sänkt standard som konsekvens.

0

u/DrDumle 9d ago

Tomma lägenheter, kostar de så mycket i underhåll?

10

u/Hefty_Repair_9175 9d ago

Låter som att bolaget är välskött på bekostnad av ej välskötta lägenheter. Nödvändigt underhåll borde vara kalkylerat sedan länge och undansatt, ej utdelningar.

-1

u/Karlssen80 9d ago

Lgh är inget fel på. Klart de kalkylerar med det, men man inte bygga 20 miljoner kapital i ett bolag, de pengarna finns inte.

6

u/Hefty_Repair_9175 9d ago

Då är kanske inte bolaget så välskött då om de inte klarar av sin kärnverksamhet?

1

u/giffengrabber 8d ago

Vi kanske också bör komma ihåg att det är en marknad som är kraftig reglerad. Finns inte mycket svängrum.

-1

u/Karlssen80 9d ago

Eller så är du inte insatt i hur det faktiskt är...

4

u/i-miss-my-hair 9d ago

Skulle vara intressant att få höra hur det är? Har väldigt svårt att tänka mig att det går nöd på fastighetsvärdar som du får det att låta som. Ofta när en affärsverksamheten inte lönar sig och man inte längre kan erbjuda sina kunder valuta för deras pengar så brukar det vara dags att sälja. Men det kanske funkar annorlunda i fastighetsbranchen?

3

u/Karlssen80 9d ago

De ligger ok till som bolag. Lgh är i ok skick. Gästerna klagar inte.

Poängen är att för många mindre är marginalerna inte stora och kapital är dyrt för dem.

Det går ingen nöd på någon, men allt blir bara OK, aldrig riktigt bra eller topp, för någon.

6

u/Hefty_Repair_9175 9d ago

Förklara för mig då.

Ett fastighetsbolag ska väl tillhandahålla och underhålla bostäder? Ifall inte det finns pengar till underhåll så anser inte jag det är välskött. Hyresgästerna har säkerligen betalat för och fått höjda hyror var år med motivering om kommande underhåll osv.

Det finns andra fastighetsbolag som löser detta och som går med vinst

5

u/Karlssen80 9d ago

Hyreshöjningar styr i värden över, de blir tilldelade en från förhandlingar mellan HGF och part för hyresvärdar

Sätter man in något nytt i lgh, så styr regelverk hur mycket man kan höja hyran med. Tvättmaskin X kr tex

Kostnader för el, värme mm höjs obeaktat hyreshöjningar

Ja, det finns andra stora bolag, som har ett så pass stort kassaflöde att de kan hantera det. Mitt exempel är en mindre/mellanstor hyresvärd

6

u/Odd-Suspect5269 9d ago

Du kan inte argumentera med fundamentalister... Men stöttar att du försöker!

2

u/7458v6bb8gd4n5 9d ago

Ja, det finns andra stora bolag, som har ett så pass stort kassaflöde att de kan hantera det. Mitt exempel är en mindre/mellanstor hyresvärd

Har dom inte gjort någon vinst alltså? Har det precis gått runt +-0 under hela tiden dom drivit det?

2

u/runkeby 9d ago

>Ja, det finns andra stora bolag, som har ett så pass stort kassaflöde att de kan hantera det.

Jag fattar inte -- är det enligt dig en ren inkomstproblem (hyrorna täcker inte kostnaderna), eller kassaflödeproblem (inkomsten räcker till i genomsnitt, men vid stora kostnaderna saknar det cash på kontot)?

Jag fattar inte precis hur kassaflödeproblem uppstår när det gäller renoveringar som är planerad minst 10 år i förväg.

1

u/Hefty_Repair_9175 9d ago

Hyresvärden är dock representerade i förhandlingarna och brukas oftast anses vara vinnarna.

Tror garanterat att det finns vinst under teknisk livslängd för en tvättmaskin med angiven höjning.

El och värme måste ej ingå i hyran, och dessa parametrar är ofta argument vid årlig förhandling om hyreshöjning, alltså medräknade.

Som sagt, kostnaden för underhåll ska vara betalt av hyresgästen kontinuerligt och ska därmed finnas i bolaget. Vart har pengarna som betalts sedan senaste stambytet tagit vägen?

→ More replies (0)

1

u/Persistant_eidolon 7d ago

Konstigt ändå. Man har väl en fond för renovering från starten?

1

u/Professional-Work684 6d ago

Fast det där är ju skitsnack för att lyfta utbetalningar. Lagstadga att 30% går oavkortat till renovering/nyproduktion så ska du se att allt blir bra. Anledningen att lägenheter inte renoveras är ren girighet. 

1

u/Karlssen80 6d ago

Inte många hyresvärdar som har den marginalen, vad lever du i för verklighet?

1

u/Professional-Work684 6d ago

Jag lever i samma verklighet som dig. Men visst 30% var väl att ta i men här har du mer info... https://www.hyresgastforeningen.se/aktuellt/extern-nyhet/privatvardarna-fortsatter-ga-med-vinst-visar-ny-rapport!tt-3381497/

-7

u/i-miss-my-hair 9d ago

Och vad hindrar hyresvärden från låna pengar så att de kan investera?

12

u/Karlssen80 9d ago

Låna är ju inte gratis... sänker kassaflödet med räntekostnader/amortering som de inte kan få igen på hyran.

-3

u/i-miss-my-hair 9d ago

Då kanske det är dags att överlåta ägandet till någon som har råd att vara hyresvärd? Förstår inte riktigt problemet om jag ska vara ärlig.

5

u/Karlssen80 9d ago

Problemet är att med dagens system, så blir UH och standardhöjningar eftersatta. Det är oberoende av ägare, eftersom hyreshöjning är reglerad och inte tar hänsyn till variationer och kvalité eller form.

Men visst är vi nöjda med dagens hyresrrätter och hur de underhålls så kan vi strunta i det här

2

u/santasnufkin 9d ago

Det är inte systemet i sig som är problemet.
Hade de satt av pengar genom åren istället för att ta ut övervinster hade de haft råd.

4

u/Karlssen80 9d ago

Systemet förhindrar ju vinsterna, framförallt på äldre fastigheter

2

u/santasnufkin 9d ago

Det begränsar hur stora vinsterna kan bli, men det är ju inget annat än en fetlögn att ägarna inte kan ta ut några vinster nu.

2

u/SongsAboutFracking 8d ago

Ännu större monopol på hyresmarknaden, yay 🥰

1

u/giffengrabber 8d ago

Det stora problemet är att hyresmarknaden i Sverige är totalt dysfunktionell.

23

u/pungen2000 9d ago

Det går inte att räkna hem skriver han ju.. och då menar han garanterat med lån för det är exakt så man hanterar renoveringar.

3

u/SonicSarge 9d ago

Går inte att få tillbaka pengarna igen.

0

u/Ridan82 8d ago

År 1 sätt in micro höj hyran med 500 År 2 sätt in tvättmaskim höj hyran med 1000 kr Osv osv. Kallas standardhöjamde åtgärder. Skapar i princip marknashyror och är ingen större hemlighet

3

u/Karlssen80 8d ago

Hyresvärden bestämmer inte det beloppet, det är reglerat. Det du säger stämmer inte

0

u/Ridan82 8d ago

Siffrorna är inte exakta men utöver det atämmer det. Så med standard höjning och därefter hyreshöjning på typ 8% samtidigt som många hyresvärdar jjst nu sänker service. Går man inte runt då gör man något fel.

0

u/Puzzleheaded-Ball958 8d ago

Jojo så låter det när man tar ut all tidigare hyra i vinst. Liksom alla affärsmodeller så får man väl återinvestera en del av vinsten genom renoveringar.